不動産を売却したときの納税スケジュール

不動産を売却すると、印紙税や登録免許税、所得税や住民税の負担が発生します。

そして、この税金はそれぞれ支払う時期が違います。

そこで今日は、不動産を売却したときの納税スケジュールについて書いてみたいと思います。いつ、どの税金を支払わなければならないのかを知っておけば安心だと思います。

忘れた頃に思いがけない税金を支払わなくてすむよう、また、納税すべき税金がちゃんと準備できるよう、是非、参考にしてください。

納税スケジュールのうちで金額が大きくなる可能性があるのが所得税と住民税です。

この所得税と住民税は、土地の売却で利益が出たときに課税される税金ですが、納税は売却の翌年となるので、売却代金は全て使わずに残しておくことをおすすめします。

税金の仕組みは難しく、売却のタイミングによっても税額が異なるため、「いつ」「どんな税金を払うのか」を事前に知っておくことはとても大切なのです。

また、所得税・住民税は、一定の条件を満たせば節税できる特例がありますので、制度について知っておくことも必要でしょう。

不動産の売買で初めに支払うことになるのが「印紙税」です。

印紙税とは、特定の文書を作成したときに課税される税金です。

土地の売却における「印紙税」納税のタイミングは、売買契約が成立したときで、売買契約書に収入印紙を貼付することで納税します。

貼付して収入印紙には、印鑑などで消印する決まりになっています。

売買契約書は売主用と買主用の2通を作成するのが一般的なので、収入印紙も2枚必要になり、売主と買主が1枚分ずつ負担します。

例えば、売却価格が3,000万円のときは、軽減税率を適用した納税額は1万円になります。

なお、印紙税を節税する方法として、売買契約書を1通だけ作成して、売主か買主のいずれかが「その写し」を保管する方法が考えられまが、トラブルを防ぐ観点からは当事者双方が原本を保管することが望ましいことを付け加えます。

印紙税の納税額は、土地の売買価格に応じて、上記の表の通りです。軽減措置は、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される契約書が対象です。

残代金決済時、物件を引き渡すときに「登録免許税」を支払う場合があります。

売主が登録免許税を負担するケースは、売却する土地に金融機関の「抵当権」が設定されている場合です。

抵当権は、住宅ローンを借りている場合に金融機関が設定するもので、土地を売却する場合は、借りている住宅ローンを全額返済し「抵当権」の抹消登記をするために「登録免許税」がかかります。

売却する土地に抵当権の設定がなければ「登録免許税」の負担はありません。

抵当権抹消登記の登録免許税は、土地1筆あたり1,000円です。

売却する土地が3筆に分かれていれば、3,000円になると言うことです。

ちなみに、抵当権の抹消を司法書士に依頼するときには1万円～2万円前後の報酬も必要になります。

なお、土地を引き渡すときには、登記簿の所有者を変更する「所有権移転登記」も必要になりますが、所有権移転登記に必要な登録免許税は買主が負担するのが一般的です。

土地の売却することで利益（譲渡所得）が出た場合には、「譲渡所得税」と「住民税」が課税されます。いずれも、支払うタイミングは土地売却の翌年です。

所得税・住民税を合わせた税率は、所有期間が売った年の1月1日時点で

5年を超えるときは20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

5年以下なら39.63％（所得税30.63％、住民税9％）です。

売却利益によっては、印紙税や登録免許税よりもずっと大きな負担になる可能性があることがお分りいただけると思います。

ただし、必ず課税されるものではないので、

どんなときに課税されるのかは、こちらをご覧ください。

「不動産を売却したときの譲渡所得と譲渡所得税、そして軽減特例」

所得税（復興特別所得税を含む）は、

不動産を売却した翌年の確定申告の期間中に納税します。

確定申告の期間は原則として、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。

（※2月16日、3月15日が土日祝日になる場合は翌平日となります）

申告の際に振替納税の手続きをすることも可能で、

その場合は4月頃に銀行口座から自動引き落としとなります。

所得税の確定申告をすれば

住民税について改めて手続きする必要はなく、

申告した年の5月以降に市町村から納付書が送られてきます。

住民税は、一括払いか年4回の分割払いで納税することができます。

所得税のあとに時期をずらして住民税の支払いがやってくるので、

忘れないでおきましょう。