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2019年01月12日
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手付金:不動産売買契約書第3条:この条項は、手付金の支払いに関する内容です。

(手付)

第3条 買主は、売主に手付として、この契約締結と同時に標記の金額(B2)を支払う。

  2 手付金は、残代金支払いのときに、売買代金の一部に充当する。

 

この条項は、手付金の支払いに関する内容です。

第2項で、手付金を残代金支払いのときに、売買代金の一部に充当すること、つまり、手付金は、支払い時には売買代金の一部ではないこと、最終的に売買代金の一部に含まれることを説明しています。

売買契約書(土地建物公簿用)の見本はこちらです

 

手付金は、売買代金の一部ではありません

不動産売買の流れは、通常、買主から売主に、手付金中間金残代金、と順次金銭が支払われていきます。

このうち、中間金残代金は、法律的に売買代金の支払いにあたります。

 

一方、手付金は、手付契約に基づいて支払われた金銭であって、『契約締結時では、手付金は売買代金の一部ではない』と言うことです。

そこで、第2項で、わざわざ『残代金支払いのときに、売買代金の一部に充当する』と定めているわけです。

 

手付金の意味

手付金の交付には、一般に、①証約手付②解約手付③違約手付④損害賠償の予定、という意味があります。

それぞれの契約において、これらのうち、いくつかの意味があるのが普通ですが、最低限、『証約手付』の性質を含んでいます。また、民法では、『解約手付を原則』とする旨が定められています。

この売買契約書では、第15条(手付解除)で、買主から売主に交付される手付について、『解約手付』とすることが明示されています。

 

4つの、それぞれの手付の説明です

①証約手付:『契約の成立を証明するための証拠』という趣旨で交付される手付。

 

②解約手付:当事者(売主様、買主様)が、契約の履行に着手するまでの間は、解除権を持っていて、解除したいときは、買主は手付流し(手付の放棄)、売主は手付倍返し(手付金額の倍額を買主に返す)で清算するという趣旨で交付される手付。

契約当事者は、債務不履行がなければ、契約を解除できないのが一般原則ですが、解約手付は、この事実がなくても、契約解除ができます。ただし、債務不履行による解除ではないので、損害賠償の問題は発生しません。



③違約手付:当事者に債務不履行があったとき、違約罰として、損害賠償とは別に、当然に没収できる趣旨で交付される手付。



④損害賠償の予定:債務不履行があったとき、予定された損害賠償として、没収、または、倍額を支払う趣旨で交付される手付で、交付される損害賠償の予定を兼ねる手付。

(③と違うのは、④では損害賠償が手付金の額に制限されるので、実損害が手付額を上回っていても請求できない、ということです。)

 

※ことらもご覧ください!

不動産売買契約書 第15条(手付解除)この条項は、売買契約における手付が、解約手付であることを確信した条項です。

 

手付金の額(低額に設定するのは避けましょう)

手付金の額に制限は有りません。ただし、売主が宅建業者の場合には、売買代金の20%以下という、宅建業法による制限が有ります。

裁判例のなかには、売買代金に比較して、手付金額が極めて小さい金額でも、解約手付として認めた判例があります。(内容は、売買代金900円の売買契約で、6円の手付が解約手付として認められています。大審院:大正10年6月21日判決)

しかし、手付金が低額だと、売主からは、手付倍返しで契約を解除して、より高額で買ってくれる第三者に売却することが簡単にできます。

また、買主も、残代金が支払えないと判断したときは、高額違約金を取られるよりはましと考えて、低額の手付を放棄して契約を解除しやすくなります。

このように、手付を低額にしてしまうと、売買契約の効力を弱める結果になってしまいますので、手付を低額にしすぎることは、避けた方が良いと思います。

 

申込証拠金と手付金は違うものです

買付証明書を提出するときに、申込証拠金を請求する不動産屋業者がいます。

申込証拠金は、買主の購入の意志を確認し、その証拠として、売主に預託されるお金です。

契約が成立したときは、売買代金の一部に充当され、不成立のときは、その時点で返済されるという、単なる預り金ですので、手付金の性格を持つものではありません

 

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