2020年07月11日

不動産（売買）の豆知識

一番手で買付証明書を提出したのに購入できなかった理由とは？！

買付証明書（購入申込書）の優先順位は、誰が、どのように決めているのですか？

買付証明書を一番に提出したのに、購入することができなかった人からの質問です。

この買主様の商談は、売主様側にも買主様側にも、それぞれ担当の不動産屋さんがいる「共同仲介」いわゆる「分かれ」の案件で三番手まで買付証明書が提出されたそうです。

そこで今日は、「一番手で買付証明書を提出したのに購入できなかった理由とは？！」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・０円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産株式会社　代表　清水浩治

買付証明書の優先順位の決め方には明確なルールがないのです！

それぞれの、買付証明書の内容は・・・・

◆一番手　質問者は、

販売価格が2,580万円の一戸建てに対して、

2,480万円の価格交渉を入れた買付証明書を提出。

資金計画は、2,480万円の融資を利用予定で、

住宅ローンの事前審査は、別の物件で内定（ＯＫ）が出ていて、

この物件で新たに審査を受ける予定。

◆二番手　質問者が買付証明書を提出した同日に、

他の不動産屋さんから、別の方が買付証明書を提出。

販売価格2,580万円に対して、満額の2,580万円、

資金計画は、住宅ローンと諸費用ローン併用で、

初めて事前審査を受ける予定。

◆三番手　そしてもう一人、同日に、

一番手、二番手とは違う不動産屋さんから

販売価格2,580万円に対して、2,500万円、

現金で購入します、と言う買付証明書が提出されました。

あなたが不動産業者なら、どのお客様を優先しますか？

最終的には、三番手の方と契約することになったそうですが、一番手の方は、どうしても納得ができず、第三者である当社（未来家不動産）に相談のメールが届きました。

この買主様は、担当した不動産屋さんに、「優先順位は、買付証明書を提出した順番ですので、早く提出してください」と言われ、物件を見たその日に提出したそうです。

しかし、残念なことに、購入することはできませんでした。

不動産業者によって優先順位の決め方が違う！

実は、買付証明書の優先順位の決め方、判断の仕方が違うのです。

そして、それは、大きく分けて三つです。

◆一つ目は、

この買主様を担当している不動産業者と同じで、提出順で優先順位を決める

◆二つ目は、

売主様にとって有利な条件で提出された買主様を優先する

◆三つ目は、

全ての買付証明書を売主様に見せて、売主様の判断に委ねる

もちろん、同時期に複数の買付証明書が提出された場合、全てを売主様にお見せするのですが、不動産の取引に不慣れな売主様にとっては判断が難しく、不動産業者に頼ることが多いのです。

なかには、売主様には見せないで、勝手に決めてしまう不動産業者もいます。

一つ目の場合、後順位の買付け内容が、売主様にとって有利であった場合、その条件を一番手の人が受け入れられるかを確認し、受け入れられないことが確定すれば、交渉権は後順位の方に移ります。

ですから、一番手で提出されても、必ず購入できるというものではないのです。

しかし、今回の場合、一番手の方が、購入できなかったのは、今回の買主様を担当した不動産業者と、売主様を担当した不動産業者と、優先順位の決め方が違っていたことが原因でした。

売主様担当の不動産業者は、三つ目の考え方でした。

買付証明書を提出するときに確認すること

分かれ（不動産業者が2社以上）の商談の場合、買付証明書を頂くときには、不動産業者ごとで、優先順位の考え方が違うため、売主様担当の不動産業者の考え方を確認しなければならないのです。

これは、買主様担当の不動産業者にとって、原則であって大事なことなのです。

もうひとつ大事なことは、

住宅ローンの利用が必要な買主様に「現金で購入してください」は無理な話ですが、売主様にとってみれば、残代金受領は、融資利用であっても全額自己資金でも、現金で受領することには代わりはありません。

その為にも、住宅ローンを利用する資金計画であれば、早めに事前審査を受けて、融資内定（ＯＫ）を頂いておくことをお勧めします。

それが、買いたい物件を買い逃さないために必要な準備になるのです。

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この記事を書いた人

未来家（みらいえ）不動産株式会社清水　浩治シミズ　コウジ

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