住宅ローンがまだ残っているのですが、家を売ることはできますか？

初めて家を売る方からの質問です。

「まだ、住宅ローンが残っているのですが、売ることはできますか？」

答えは、「住宅ローンが残っていても、売ることは可能です！」

ローンが残っている家を売るときは、買主様から残代金をいただくときに、ローンの残債を全額繰り上げ償還します。

全額返済することで、抵当権の効力が無くなり、同時に抵当権を抹消する手続きをすれば、問題なく売却することができます。

そこで、今日は、「住宅ローンが残っている家を売る方法」について書いてみたいと思います。

ローンが残っている不動産を売却する場合、残代金受領のときまでに抵当権が抹消されていることが契約条項になっています。

※契約書の約定事項はこちらです

しかし、買主から残代金を受領するまでに、住宅ローンの残債を返済して抵当権を抹消することは、資金的に難しいと思います。

そこで、売主様と買主様の合意のもと、売買契約書の特約条項で、買主様からいただく残代金を充当して住宅ローンの残債を返済し、抵当権の抹消手続きと所有権移転登記の手続きを同時に行うのです。

その場所は、買主が住宅ローンを利用する場合は、その取扱銀行に、売主、買主、仲介業者、司法書士、売主の住宅ローンの取扱銀行の担当者が集まり、複雑な処理や手続きを同時進行で行います。

抵当権とは、住宅ローンを借りるときに銀行がご自宅を担保していて、借りているローンが返済できなくなったときに、銀行が裁判所に競売の申立てを行い、ご自宅を強制的に売却することで、住宅ローンを回収できる権利のことです。

これを「抵当権の実行」といいます。

※「抵当権」について詳しくは、こちらをご覧ください。

本来は、抵当権が設定されているままでも売却は可能です。しかし、第三者が購入する場合は、抵当権が抹消されていることが絶対条件となることが一般的です。

例えば、ＡさんがＢさんに、Ｃ銀行の抵当権が付いたままの家を売却したとします。

抵当権の効力が残ったままだと、Ａさんが住宅ローンを返せなかった場合、Ｃ銀行はＢさんの家を競売にかけることになります。

ＢさんはＡさんのせいで、競売によって家を強制的に売られてしまうことになるのです。

このように抵当権の効力が残った物件を購入する人はいません。

ですから、買主にとっては、購入物件の抵当権が抹消されているか、あるいは、抹消することができるのかを条件とすることが、お分りいただけると思います。

抵当権の抹消には、必要な書類がいくつかありますが、そのほとんどがローンを借りている銀行が保管しています。

抵当権を抹消するためには、その書類を準備する必要がありますので、売却することが決まりましたら、銀行に一報を入れておいてください。

ローンが残っている場合は、まず、ローン残債と売却可能金額を調べることが重要です。

売却可能金額よりも、

「ローン残債＋売却費用」が下回っている場合は「アンダーローン」

売却可能金額よりも、

「ローン残債＋売却費用」が上回っている場合は「オーバーローン」となります。

アンダーローンの場合には、特段、大きな問題はありません。

売却代金でローン残債を一括返済することができますので、売却は可能です。

オーバーローンの場合には、売却代金だけでは足りない部分を、なんらかの方法で補填することになります。

ちなみに、売却費用とは、契約書に貼付する印紙代、所有権移転登記に必要な売渡証書の作成費用、抵当権の抹消費用、仲介手数料、ローンを全額繰上償還するための銀行の事務手数料、等です。

契約によって、その他の費用が掛かる場合もありますので、必ず不動産会社の担当者に確認してください。

売却することを決めたら、

①まずは正確なローンの残債を把握することから始めてください。

②ローン残債が把握できたら、次は売却価格の調査です。

売却価格は不動産会社に査定を依頼することで調べることができます。

そのときには、必ず複数の不動産会社に査定を依頼することをお勧めします。

不動産会社の査定とは、「3ヶ月程度で売却できるであろう」と思われる予想価格を出すので、その価格で売却できることを保証するものではありません。

ですから、1社のみの査定でアンダーローンかオーバーローンか決めてしまうことは、お勧めできないのです。

ただし、一括査定サイトを利用される場合は、注意が必要ですので、

こちらを読んでいただいてからご利用ください。

オーバーローンの場合には、売却代金だけでは足りない部分を、なんらかの方法で補充しなければなりません。ここでは、オーバーローンの場合の対処方法について書いてみたいと思います。

● 預貯金をプラスしてローンの残債を返済する

オーバーローンであっても、預貯金をプラスして返済することができれば、問題ありません。預貯金を加えて返済する場合にも、上でも書きましたが、売却費用も含めて計算してください。

●住み替えローンを利用してローンの残債を返済する

「住み替えローン」とは、買い換えを行う場合、次に購入する物件で利用する住宅ローンに、自宅のローンの残債でオーバーした金額を上乗せして借りるローンのことです。

「住み替えローン」を利用することができれば、オーバーローンでもご自宅の抵当権を抹消ことが可能です。

ただし、「住み替えローン」は、購入する物件の担保評価以上のローンを組みますので、万が一、購入物件のローンが返済できなくなった場合、銀行が融資を回収できない確率が高くなります。

銀行は、そのリスクが高いことは分かっていますので、「住み替えローン」の審査は自ずと厳しくなり、借入のハードルは高くなります。

ご自宅の売却資金だけで抵当権を抹消することができれば、借りなくてもいい「住み替えローン」です。

言い換えると、あなたの負担だけを増やすローンですので、あまりお勧めはしません。

それでも、「住み替えローン」の厳しい審査に通るということは、あなたにとっては、負担は少ない、と言うことになるかもしれませんね？

基本的には預貯金等から返済することを優先し、それが無理であれば、「住み替えローン」が利用できないか、不動産会社の担当者に相談してみてください。

●ローンが残っている不動産（ご自宅）を売却する場合は、まず、ローンの残債と売却可能金額の関係を調べることが大切です。

●ご自宅の売却可能金額を調べるには、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

●できれば、アンダーローンの状態で売却することが基本になります。

●オーバーローンの場合は、預貯金か、住み替えローンによって残債を返済するか、慎重に検討しましょう。

●ローンが残っている不動産（ご自宅）を売却する場合は、残代金の受領と同時に抵当権の抹消手続きを行います。