成年後見制度を使って不動産を売却するための手続きと、売買契約締結の注意点！

前回のブログ「認知症になった親の不動産を売却することはできないのですか？」の続きです。

今日は、法定後見制度を使って不動産を売却するための手順と売買契約締結の注意点！について書きたいと思います。

前回のブログと併せてお読みいただければ、全体の流れが分かっていただけると思います。

成年後見制度を使って不動産を売却する手続きは、次のとおりです。

１．成年後見制度開始の審判を申立てます

２．家庭裁判所による審理、必要があれば医師よる医学的鑑定を受けます

３．家庭裁判所が法定後見人を選定します

４．不動産会社による価格査定、媒介契約、売却活動開始！

５．居住用不動産の売却には裁判所の許可が必要！

６．買主と売買契約を締結します

７．決済、残代金の受領、所有権移転、引渡し

まず、成年後見人の選任を家庭裁判所に申立てます。

申立てできる人は、本人、配偶者、四親等内の親族、検察官などです。

申立先は、本人の住所地を管轄する家庭裁判所です。

手続き方法は、

裁判所のホームページ「成年後見制度に関する審判」をご覧ください。

管轄裁判所は「裁判所の管轄区域」でお調べください。

申し立てをすることに難しさを感じる場合は、司法書士や役所の相談コーナーに相談することをお勧めします。

申立書が受理されたら、成年後見人の選任を認めるかどうか、家庭裁判所が審理します。

家庭裁判所の調査官が、申立人、本人、後見人の候補者から事情を聞きます。

親族にも照会して、親族同士の争いがないかなどが確認されます。

必要があると判断された場合には、本人の意志能力の程度を、医師による医学的鑑定が行われます。

家庭裁判所が後見開始の審判を出し、法定後見人を選定します。

申立てから審判までは、通常2ヶ月くらいかかります。

審判が確定したら、家庭裁判所により法定後見の登記が行われます。

法定後見人が選定されれば、いよいよ、不動産の売却活動の準備に入ることができます。

信頼できる不動産会社を探して、売却を依頼するための「価格査定」そして「媒介契約」を締結します。

成年後見人は、市場価格から乖離した安に価格で売るわけにはいかないのです。

しかし、査定価格は、不動産会社によって異なることが少なくありません。

一目で、信頼できる不動産会社を判断できればいいのですが、なかなか難しいことだと思います。やはり、複数の不動産会社にあたってみることになると思います。

しかし、介護施設への入居費用等が早急に必要な場合もありますので、適正価格で売ってくれる不動産会社を選びたいものです。

また、査定額はもちろん、成年後見制度を利用することにもサポートしてくれる不動産会社を選ぶことが、円滑な取引につながるのです。

信頼できる不動産会社を見つけるためのブログがあります。参考にしてください。

◆信頼できる会社、信頼できる担当者に出会うための方法！

◆お客様が実践した不動産会社の選び方！

いよいよ、不動産会社と「媒介契約」を締結したら、売却活動開始です！

購入を検討する人は、必ず不動産を「内覧」しますので、それまでに掃除、整理整頓しておいてください。

居住用不動産の売却では、裁判所の許可が必要になりますので、「居住用不動産処分の許可の申立て」を行います。

許可が必要なのは、本人が居住している不動産、あるいは、病院から退院後に戻る予定の家などを売却する場合です。

居住用不動産について裁判所の許可を得ないで売買は、契約自体が無効になります。

申立てに必要な主な書類は、

◆申立書
◆不動産の全部事項証明書
◆固定資産評価証明書
◆売買契約書の案
◆不動産会社が作成した査定書

申立書には、売却代金の使用使途や、売らなければならない理由などを記載し、やむを得ない売却かどうかが審理されます。

なお、居住用以外の不動産を売却する場合には、裁判所の許可は不要ですので、本人のための正当な理由があれば、成年後見人の判断で売却できます。

居住用不動産の売却について、家庭裁判所から許可が出れば、買主と売買契約を締結します。

売買契約は原則として、法定後見人と買主が不動産会社などに集まり、契約内容を確認し、署名押印します。

なお、居住用不動産の売却では、「裁判所の許可が得られなければ、この契約は無効になる」という停止条件を付けて、家庭裁判所の許可が下りる前に、売買契約を締結することが多いです。

決済は、法定後見人、買主、不動産会社、司法書士が、金融機関などに集まって行うのが一般的です。

決済当日は、買主から残代金を受領し、所有権移転登記の手続き、不動産の引渡しを行います。

その後、司法書士が法務局に申請書類を提出して、所有権移転登記を行います。

成年後見制度については、

法務省の「 成年後見制度 成年後見登記」もご覧ください。