民法改正が不動産売買に与える大きな影響とは？！＜Part１＞売主様に理解して欲しい「契約不適合責任」の厳しい内容とは！？

令和2年（2020年）4月1日に民法が改正されます。

120年ぶりに改正される民法改正は

不動産売買にも大きな影響を与えることになります。

新民法の最大の改正点は、売主の瑕疵担保責任が廃止され、

新たに「契約不適合責任」が創設されたことです。

売主様には、責任が重くなる「契約不適合責任」について

特に理解して欲しいと思うのです。

そこで今日のブログでは、「契約不適合責任」の具体的な説明と

注意して欲しい内容につて書いてみたいと思います。

少し長くなりますので、2回のシリーズで書かせていただきます。

このブログを参考に、

民法改正が売主様に与える影響をしっかりと理解し準備していただき、

改正後の契約で慌てることなく不動産売却を確実に進めて欲しいと思います。

不動産売買に影響を与える最大の改正点は

「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わることです！

契約不適合責任とは「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」と言う意味です。

契約不適合責任では

「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものがあるとき」に

売主が責任を負い、買主が保護されるという制度です。

契約内容と異なるものを売却したときは、

売主が債務不履行の責任を負うということです。

逆に、契約書に売却物の内容をしっかり書いておけば、

責任を問われることはありません。

例えば、

雨漏りについて買主が了承しており、契約内容に

「この建物には雨漏があります」という内容を明記すれば

「契約不適合責任」は負わなくてよいのです。

しかし、雨漏りがあるのに、契約書に雨漏りのことを明記していないと、

買主から「雨漏りを直してください」という請求を受けることになるのです。

契約不適合責任では、

契約書に売却物件の内容が「明記されているかどうか」が非常に重要になるのです。

民法改正後の不動産売買では、

売却活動を始める前に

売却する不動産の状況をしっかりと把握することが必要になってくるのです。

契約不適合責任では、買主に

「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」

「無催告解除」「損害賠償請求」の5つの権利が認められています。

それでは、一つずつ説明をしていきたいと思います。

契約不適合責任では、買主は、新たに「追完請求」ができるようになります。

追完請求とは、改めて完全な給付を請求できる権利のこです。

種類や品質、または数量が契約内容と異なっていれば、追完請求により完全なものを求めることができると言うことです。

不動産売買における追完請求は、具体的には修補請求になります。

簡単な言葉でいうと「直してください」という請求です。

旧民法の瑕疵担保責任には、このような追完請求権はありませんでした。

買主が請求できる新たな権利が加わったことで

売主の責任は瑕疵担保責任よりも重くなったと言えるでしょう。

契約不適合責任では、買主は、新たに「代金減額請求」も可能になります。

代金減額請求権も旧民法ではなかった新たな権利です。

代金減額請求権は、追完請求（修補請求）をしても売主が応じてくれないとき、あるいは修補が不能であるときについて認められる権利です。

つまり、代金減額請求権は追完請求権の救済的な役割を担うことになります。

まず「買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告」をし、

「その期間内に履行の追完がないとき」に

代金減額請求が認められることになるのです。

直してもらえるのであれば、まずは追完請求の催告を行い、

それでも直してもらえないときに

初めて「それなら代金を減額してください」と言える、と言うことです。

売主側に明らかに直せない状況にあるのであれば、

買主は直ちに代金減額請求をすることも可能です。

代金減額請求権は、

「直せるものは催告が必要」「直せないものは催告が不要」といった

二段構えの請求権になっています。

契約不適合責任では、代金減額請求の他、「催告解除」も認められています。

催告解除は、追完請求をしたにも関わらず、

売主がそれに応じてくれない場合に買主が催告して契約解除ができる権利です。

追完請求に売主が応じてくれない場合、

買主には代金減額請求権がありますが、

それだけでは納得できない場合も想定されます。

そのような場合に「やっぱり購入を止めます」と言えるのが「催告解除」です。

契約を解除されてしまうと、契約はなかったものになるので、

売主は売買代金全額を返還しなければなりません。

ただし、売主の債務不履行が

その契約内容、及び取引の社会通念に照らしてみて軽微であるときは

催告解除ができないことになっています。

契約不適合責任では、買主に「無催告解除」という権利も認められています。

無催告解除は、契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に限り行うことができる権利です。

旧民法の瑕疵担保責任でも、契約の目的を達しないときは契約を解除できるという規定がありました。

無催告解除は、旧民法の契約解除の権利を引き継いだものと言えるでしょう。

契約不適合責任では、買主に「損害賠償請求」の権利も認められています。

旧民法でも買主は損害賠償請求ができましたが、

瑕疵担保責任による損害賠償請求は

売主の無過失責任（故意、過失がなくても責任を負う）でした。

一方で、契約不適合責任では、

売主に帰責事由（責められるべき理由や落ち度、過失）がない限り、

損害賠償は請求されないことになります。

また、瑕疵担保責任の損害賠償請求の範囲は「信頼利益」に限られていました。

信頼利益とは、契約が不成立・無効になった場合に、

それを有効であると信じたことによって被った損害です。

例えば、不動産の売買契約が成立するのを見越して、

建築用の資材を購入した場合、この購入代金は、信頼利益となります。

それに対して契約不適合責任の損害賠償請求の範囲は「履行利益」も含みます。

履行利益とは、契約が履行されたならば

債権者が得られたであろう利益を失った損害のことで、

その契約が履行されていれば、

その利用や転売などにより発生したであろう利益のことです。

簡単にいうと、

履行利益は「受け取れるはずだったものを返せ」と訴えることで、

信頼利益は「支払う必要のなかった損失を返せ」という意味合いになります。

履行利益は信頼利益よりも大きな範囲となり、

契約不適合責任で受ける損害賠償の範囲は、

瑕疵担保責任で受ける損害賠償の範囲よりも格段に広くなったということができます。

損害賠償においても売主の責任は重くなっていますので、

契約書には契約物の内容をしっかりと記載することが

ますます重要となってくるのです。

新民法で創設される契約不適合責任も

旧民法の瑕疵担保責任と同様に「任意規定」になります。

任意規定とは、契約当事者が合意すればその特約が有効になるという規定です。

任意規定は、あくまでも原則を定めたものであり、

売買の当事者間で何の定めもしなければ適用されるルールのことです。

売買の当事者間で任意規定と異なる取り決めを行った場合、

その取決めが有効に優先されるという性質も持っています。

例えば「売主は、建物の耐震性に関して契約不適合責任を負わない」と契約で取り決めても有効になります。

契約不適合責任は売主の責任が重いため、

任意規定の性質を生かして

責任を負いたくない部分を契約書に書き込んでいくことが必要になるでしょう。

旧民法の瑕疵担保責任でも、

一部または全部を免責するというのが一般的となっていました。

具体的に一部とは、

雨漏り、シロアリの被害、給排水管の故障、構造上主要な木部の腐食のみ責任を負う、

あるいは、売主が瑕疵担保責任を負う期間を3ヶ月という短い有限期間に設定するなど、

一部免責とするという契約が多かったです。

契約不適合責任でも、

売買契約書の中で売主が負う責任の範囲や期間を取り決めることができますが、

瑕疵担保責任の場合のように全部を免責にすることには無理があります。

 

新民法では、契約不適合責任の免責部分を一つずつ明記することが必要になります。

瑕疵担保責任では、「全部免責」という便利な方法がありましたが、

契約不適合責任では、全部免責という方法には無理が生じます。

契約不適合責任を全部負わないということは、

売主は売買契約書に記載されている全ての取決めに適合しなくても

責任を負わないということになってしまうからです。

売買契約書には「物件の引渡し時期」や「確定測量完了の時期」など、

いろいろな取り決めがあることが通常です。

これらの取り決めには、売主の義務も含まれており、

契約不適合責任を全部免責にしてしまうと、

その義務を履行しなくても責任を問えなくなるという矛盾が生じるのです。

そのため、新民法での不動産売買契約書では、

全部免責という方法が取れないので、

免責したい部分を一つずつ契約書に明記することになります。

例えば、古い建物を売却する場合、

「耐震基準を満たさないことについて一切の責任を負わない」ということを

明記することが必要なのです。

全部免責という表現が使えなくなったということは、実務上は、大変なことです。

明日のブログは、

民法改正が不動産売買に与える大きな影響とは？！＜Part２＞

民法改正後の不動産売買契約における8つの注意ポイント　です。