不動産を売却したときの譲渡所得と譲渡所得税、そして軽減特例

不動産を売却することで利益が発生することがあります。この利益のことを「譲渡所得」と言い、譲渡所得に対しては「所得税」が課税されます。

また、発生した譲渡所得に対して課される税金のことを「譲渡所得税」といいます。

譲渡所得税は、売却の対象となる不動産が利益目的でも、利益目的ではないマイホームの売却でも、利益が発生すれば確定申告を行い納税しなければなりません。

そこで今日は、譲渡所得や譲渡所得税について書いてみたいと思います。不動産の売却で必要な税金の知識ですので、読んでみてください。

譲渡所得は、土地や建物などの不動産を売却したときに発生する利益（所得）のことです。

譲渡所得の計算は、次の計算式で求めます

◆譲渡所得＝譲渡価格ー（取得費＋譲渡費用）

それでは計算式に出てくる「譲渡価格」「取得費」「譲渡費用」について書きます。

譲渡価格は、「不動産を売ったときの価格」のことです。

取得費は、家を購入したときの価格と思われがちなのですが、実は「建物の減価償却費」を差し引いた金額のことをいいます。

減価償却費は「モノの劣化」を表しています。

不動産のうち建物は「時間の経過とともに価値が減少していく」と考えられていので、譲渡所得を計算するときは、減価償却費を含める必要性があるのです。

取得費の計算方法は「実額法」と「概算法」のどちらかによって求められます。

実額法：取得費 = 取得にかかった費用の合計額 – 減価償却費

土地建物の購入代金、建築代金、購入の仲介手数料の他、リフォームの設備費や改良費など、取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額となります。

概算法：取得費 = 譲渡価格 × 5％

売却に係る不動産すべての取得費が判明する訳ではなく、中には不明なケースも存在します。そのような場合には、譲渡価格に「5％」を乗じて取得費とする概算法が適用されます。

譲渡費用とは、「不動産を譲渡（売却）するためにかかった費用」のことをいい「仲介手数料」や「印紙税」などが該当します。

不動産を売却した際の譲渡所得にかかる税金の税率は、その不動産を所有した期間によって異なります。

税率は、“売却した年の1月1日時点”で所有期間が5年を超える不動産の売却には「長期譲渡所得」が適用され、所有期間が5年以下の不動産の売却には「短期譲渡所得」が適用されます。

◆長期譲渡所得の税率：15％（所得税）+5％（住民税）=20％

◆短期譲渡所得の税率：30％（所得税）+9％（住民税）=30％

所有期間ごとに税率が異なる理由は、「地価の安定」や「供給促進」などの目的があるからです。

所有期間の短い不動産の売却は投機的取引を抑制するために税率を高めに設定し、所有期間の長い不動産の売却は供給促進へのアプローチとして税率を低めに設定しているとされています。

※令和19年12月31日までの間に生ずる所得について源泉所得税を徴収する際、復興特別所得税を併せて徴収されます

復興特別所得税額＝基準所得税額×2.1％　そのため

長期譲渡所得の所得税＝15.315％　短期譲渡所得の所得税＝30.63％　になります

売却益の大きい不動産の売却は税額も大きくなります。

少しでも負担を軽減させるために、不動産売却では以下のような譲渡所得税を減税できる特例が設けられています。

１．居住用財産の3,000万円の特別控除の特例

２．軽減税率の特例

３．居住用財産の買換えの特例

一定の要件を満たすことで、居住用不動産(マイホーム)を売却した際に、所有期間に関わらず、譲渡所得から最高3,000万円の特別控除を受けることができる特例です。

3,000万円の特別控除の特例を受けるためには、次のような要件を満たす必要があります。

◆売主が居住していた不動産であること

◆売主と買主の関係性が、親子や夫婦などの特別なものではないこと

◆売却した年から2年の間に本特例、譲渡損失の特例を受けていないこと等

不動産の所有期間が「10年以上」の場合のみ、通常の税率よりも軽減された税率を受けることができる特例です。また、「3,000万円の特別控除の特例」と併用して利用することも認められています。

軽減税率の特例を受けるためには、次の要件を満たす必要があります。

◆売却する居住用不動産の所有期間が10年以上であること等

不動産を売却して新しい居住用不動産を購入した際、受けることができる特例です。

本特例を適用するためにはいくつかの要件を満たす必要があり、「3,000万円の特別控除の特例」「軽減税率の特例」との併用利用は認められていません。

買換えの特例を受けるためには、次の要件を満たす必要があります。

◆売却する不動産の所有期間が10年以上であること

◆売却価格が1億円以下であること

◆購入する不動産の床面積が50㎡以上であること等

マイホームの売却では「3,000万円の特別控除の特例」が適用されるため、余程の売却価格でない限り、譲渡所得税が課されるケースはほとんどないでしょう。

ただし、不動産売却に係る税金などの知識については、売却を行うにあたっての必須知識だといえます。

これから不動産の売却を検討している方は、これらの点について事前に理解しておくと良いでしょう。

◆詳しくはこちらをご覧ください

マイホームを売却したときの、譲渡所得の計算方法と、減税するための特例について