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2020年07月18日
ブログ「未来の家」

両手取引(単独仲介)・片手取引(共同仲介)・代理取引 3つの不動産取引の違い

不動産会社は、売主と買主の不動産売買がスムーズに進むよう、双方の間に立ち不動産取引の専門家として公正な仕事をするよう求められます。

そして、不動産売買の取引への関わり方が3つあります。

1.両手取引(単独仲介)

2.片手取引(共同仲介)

3.代理取引 です。

 

そこで今日は、不動産売買のそれぞれの取引の違いや報酬額について書いてみたいと思います。不動産会社にとってもメリットとお客様にとってのメリットの違いにも驚かれると思います。

 

1.両手取引(単独仲介)

売主様を担当する不動産業者が、買主様を見つけてきて

売買を成立させるのが「両手取引(単独仲介)」です。

この場合、買主側だけを担当する不動産業者がいないので、売買を仲介する不動産業者は一社だけになり、仲介手数料は売主様と買主様の両方から受領することになります。

方から仲介数料をいただけることから「両手取引」と言います。

両手取引は、ひとつの物件で仲介手数料が倍になるので、不動産会社にとっては、経営面からすると非常に効率がよく、売主様担当業者は、まず「両手」を目指して営業活動を行います。



なお、「両手取引」は、日本では一般的な取引形態になっていますが、諸外国では、潜在的利益相反取引にあたるとされいて、法律で厳しく規制され禁止行為となってます。

日本でも「両手取引」禁止の法案が検討されたことがありましたが、不動産取引の媒介契約は民法上の代理行為には当たらないと解釈され、民法で禁止されている双方代理に該当しないことから広く行なわれている取引です。

 

両手取引で利益を優先する「囲い込み」に注意

「両手取引」は、不動産会社にとっては、経営面からすると非常に効率がいい取引であると書きましたが、そこで絶対に行ってはいけないのが、会社利益を優先するあまりに、両手取引を悪用する「囲い込み」行為です。

これは、両手取引にこだわるあまり、レインズに登録しなかったり、他の不動産業者に買いたい人がいるのに、いろいろな嘘をついて、それを受け付けない行為です。

 

自分の会社だけで買主を探したい、そうすることで「両手取引」ができる、そのためには、売主様の物件を他には出さない、他の業者に買主を探させない、

これが「囲い込み」です。

「囲い込み」は、買主様の取引を制限するものであることに加え、売主様の売却チャンスを逃す損失行為になるのです。

 

※あなたの家(不動産)が悪質な不動産業者による「囲い込み」を受けていないかを調べる方法はこちらをご覧ください。

 

2.片手取引(共同仲介)

売主様担当業者と買主様担当業者が別で、

複数の不動産業者が関わる取引を「片手取引(共同仲介)」と言い、

売主様担当業者は売主様から、買主様担当業者は買主様から仲介手数料を受領することになります。

売主様か買主様の方から仲介数料をいただくことから「片手取引」と言います。

また不動産業者が二社だけとは限らず、取引によっては三社、四社と関わってくることも有ります。

この場合の仲介手数料は、売主側に関わったのか、買主側に関わったのかで区分し、それぞれの依頼主から受領する仲介手数料を分割して不動産業者間で分配することになります。

 

手数料的には「売主側」「買主側」と区分していますが、不動産取引に関する責任は関わった全ての不動産業者が共同で負います。

つまり、売主様でも買主様でも、どちらかが取引上なんらかの損害を蒙った場合でも、その賠償責任は関わった全ての不動産業者に有ると言うことです。

 

3.代理取引

代理取引は、代理権限を明記した「委任状」や「代理契約書」など、書面による代理契約の締結が必要になります。

不動産業者が代理をする場合、売主の代理、あるいは買主の代理をすることはできますが、同一物件に対する代理を売主と買主の双方から受けることは、民法の利益相反行為にあたるので「双方代理」はできません。

代理の報酬は、通常媒介業務における仲介手数料の2倍になりますが、一般の売主様が代理取引で売却することは、ほとんどありません。

 

不動産売買で代理が一般的におこなわれるケースは次のような場合です。

デベロッパーが開発した宅地の分譲事業でおこなう「販売代理」

建売事業者が販売する建売住宅の「販売代理」

そのほか、売主が遠方にいるとか、海外に在住しているなど特殊な場合に、不動産業者が代理人として契約するケースがありますが、買主の代理人として不動産業者が売買契約を締結することはほとんどありません。

 

まとめてみました!

不動産売買の取引における不動産業者の関わり方について書いてきました。

一般の売主様が家を売却するときは、「両手取引」か「片手取引」になり、代理取引になることは、ほとんどありません。

また「両手取引」を狙っている不動産業者から「囲い込み」を受けていないかにも注意してください。

 

「両手取引」でも「片手取引」でも仲介手数料を支払うことには変わりありませんが、宅地建物取引業法第31条には「宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならない」とあります。

両手取引だから悪い、片手取引だから良いという考え方ではなくて、不動産業者のあるべき姿、信義誠実の原則に従った姿勢で、あなたのために活動してくれる不動産業者と、その担当者を見つけて欲しいと思います。

 

この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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