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2020年07月28日
ブログ「未来の家」

未登記の建物を売買するときの注意点!買主のリスクとは?

建物を新築すると、登記事項の表題登記(表示登記)を行い、権利部に所有権の保存登記を行います。これは、誰が、新築した建物の所有者なのかを広く公示するためです。

最近の建物では、未登記の建物を見かけることは少なくなりましたが、古い建物だと、今でも数多く存在しています。

 

そこで今日は、未登記の建物を売買する場合の問題点について書いてみたいと思います。売主様には売買の基本として、買主様には、あなたの権利を守るために、是非お読みください。

 

未登記建物を購入する買主のリスク

建物が未登記と言うことは、登記上、その建物は存在しないと言うことです。建物が存在しないと言うことは、その建物を所有する人もいないと言うことです。

登記上、建物も所有者も存在しない物件を売買すると、一番に損害を被る可能性が大きいのが買主様です。

不動産の売買では、売買代金を全額支払えば所有権は売主から買主へ移転します。しかし、未登記の建物の売買では、買主は、第三者に所有権を公示するための所有権移転登記ができないのです。

 

つまり、未登記の建物を購入した買主は、所有権の存在しない建物に住んでいると言うことです。第三者から見れば、誰が所有しているか分からない建物に住んでいる人になってしまうのです。

これはかなり危険な状態であることを理解してください。

あなたが未登記の状態で住んでいる建物を、元の所有者(売主)が表題登記と所有権保存登記を行い、第三者に売却し、その買主が所有権移転登記をしてしまうと、どうなるでしょう?

 

既に住んでいるあなたは所有権を持っていないので、新しい別の買主に所有権を主張することができず、そのまま住み続けたいのであれば、その別の買主から、その建物を購入しなければならなくなるのです。

つまり、未登記の建物を購入することには、大きなリスクが伴う、と言うことです。また、購入の際、住宅ローンの借り入れを伴う場合は必ず登記が必要になります。

 

所有権保存登記ができる人は規定されている

未登記も建物を購入した買主が、残代金決済後すぐに所有権保存登記をすればいいのでは、と考える人も多いかもしれません。

しかし、不動産登記法では、所有権保存登記のできる者が規定されて、買主が、いきなり自己名義で保存登記をすることができないのです。

ただし、売主様の協力で必要書類の準備が可能であれば、買主名義で表題登記も所有権保存登記も行うことは可能です。

 

下記で、登記申請に必要な書類について書きますので参考にしてください。ただし、条件によっては書いた以外の書類が必要になる場合が有りますので、必ず登記を担当する土地家屋調査士に相談することをお勧めします。

 

売主名義で表題登記、所有権保存登記を行う

未登記建物を売買するときは、その建物の表題登記と所有権保存登記を完了してから売買に臨むことを売主様の義務としてお願い致します。

売主名義で建物表題登記および所有権保存登記を行う場合の必要書類です。

 

1.工事完了引渡証明書(建設業者の資格証明書・印鑑証明書各1通付)

2.建築確認通知書・検査済証

3.建築代金の領収書(一部でも可)

4.所有者の住民票

5.所有者の登記委任状(押印は認印で可)

6.検査済証・工事請負契約書等

 

上記の1.~3.のうちで一つでも添付できない場合は

イ.固定資産評価証明書

ロ.電気・ガス・水道等の公共料金領収書

ハ.火災保険証書

二.本人の上申書(印鑑証明書付)

ホ.借地上の建物ならば、土地賃貸借契約書

ヘ.建物が貸家・貸室の場合は、建物賃貸借契約書

などの準備が必要になります。

 

その他、建築確認通知書に記載されている建築主と異なる人の名義で登記する場合には、別途書類が必要になりますので、詳しくは、登記を担当する土地家屋調査士にご相談ください。

 

買主名義で表題登記、所有権保存登記を行う

買主名義で建物表題登記および所有権保存登記を行うことは可能ですが、建物表題登記には通常さまざまな書類が必要になります。

 

◆建物新築時の工事完了引渡証明書

(建築業者の資格証明書および印鑑証明書付)

◆建物新築時の建築確認通知書、検査済証

◆新築建物の工事請負契約書・代金領収証

◆売主から買主への譲渡証明書

◆買主の住所証明書

◆当該未登記建物がある場所に、既に取り壊した旧建物の登記が残っている場合は、その建物の滅失登記に必要な書類一式

 

以上のように、買主名義で建物の表題登記を申請するためには多くの書類が必要となります。また、上記書類の他、さらに別途書類が必要となる場合もありますので、建物表題登記が確実にできるよう、登記を担当する土地家屋調査士に相談することをお勧めします。

 

まとめてみました!

未登記建物の売買では、買主様にかなりのリスクが伴います。

通常、不動産の売買では、不動産会社が売買の対象になる不動産の登記事項証明書を取得し内容を確認しますので、未登記であるなら、必ず売主名義で表題登記と所有権保存登記を行ってから、売買に臨みますので、問題は無いのですが、

登録費用がもったいないからと言う理由で未登記のままの売買を希望する売主様がいることも事実ですので、そのような場合は、買主名義で登記ができる書類の準備を売主様に依頼することを忘れないでください。

未登記建物の購入には、非常に大きなリスクが伴うのです。

 

この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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