売買契約の意味と売買契約書　売買契約の成立時期と成立前のキャンセル

買主様から「買付証明書（購入申込書）を提出しても、いつでもキャンセルできるのでしょう」と言う言葉を幾度も聞くことがあります。

もちろん、買付証明書を提出したからと言って売買契約が成立するものではないので、キャンセルはできますが、あまり安易な考えを持っていると思いもよらないトラブルに発展することもあるのです。

そこで今日は、「売買契約の意味と売買契約書　売買契約の成立時期と成立前のキャンセル」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・０円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門店　未来家不動産株式会社　代表　清水浩治

「売買契約」とは、売主が持つ財産権を買主に移転することを約束して、買主が財産権に対する代金を支払うことを約束する契約のことです。

不動産の場合は「土地や建物の所有権」を買主に移転することになります。

この「財産権（所有権）」と「代金」とは同等の対価の関係になりますので、「有償」契約と言います。

「売買」と言っても、さまざまな種類があります。

不動産のように、唯一無二の存在のように特定物として取引されるものから、野菜や果物のように、種類が同じで対象が特定されない物として取引されるものなど、さまざまな種類の売買があります。

中には動産でも、車や宝石のように特定物として取引されるものもあります。

また、売買ごとに適用される法規も異なり、当事者や売買の対象、取引の場所などに応じて取引慣行があり、それらが、それぞれの売買契約の基本となるのです。

「売買契約書」は、売買契約の成立を証明する書面のことです。

民法においては、「売買契約」は口頭による合意だけで成立します。

分かりやすく言うと

「売ります！」「買います！」と言う売主と買主の意思の合意だけで売買契約は成立するのです。

これを「諾成契約（だくせいけいやく）」と言います。

したがって、売買契約を成立させるために「売買契約書」を必ず作成しなければならない、と言うわけではないのです。

しかし、不動産は動産とは異なり高価で重要な財産ですので、口約束だけではなく、約束した内容や契約条件を明記し契約内容を明らかにした「売買契約書」を作成することが重要になるのです。

実際の不動産取引では、ほとんどの場合、売買契約書が作成されます。

売買契約は、「売ります！」「買います！」と言う売主と買主の意思が合意した時点で成立します。

しかし、重要な財産である不動産の売買では「売買契約書」を作成し双方が署（記）名押印を行い締結があったときに意思の合意が認められ、この時点で売買契約が成立したと考えるべきなのです。

売買契約締結に至るまでには、細部にわたる条件面の打合せや交渉を重ねたうえで正式な売買契約書が作成されます。

ですから、正式な売買契約書が作成されるまでは売主と買主の双方にとって、確定的な売買の意思はまだ表示されていないと考えるべきだからです。

不動産売買の実務において、正式な売買契約書を作成する前の段階で、

買主は購入の意思を表す「買付証明書（購入申込書）」と言う書面を、

売主は売却する意思を表す「売渡承諾書」と言う書面を取り交わすことがあります。

これらの書面には、売買金額や契約日、支払時期や融資利用の有無などが記載されているのですが、そのような書面を相手方に交付したことで、売買契約は既に成立していると主張され、紛争になることがあります。

しかし、一般的実務では「買付証明書（購入申込書）」や「売渡承諾書」の交付後に正式な売買契約書を作成する段階に進みます。

これらの書面は、正式な売買契約書を作成するための条件交渉を円滑に進めるため、売主の売却意思と買主の購入意思を明確にする書面であると考えられています。

なぜなら、誰が買うかもわからないのに売買契約書を作成することは無いからです。

したがって、まだ売買契約書を作成する前の交渉段階であって、「購入申込書（買付証明書）」や「売渡承諾書」の書面を交付しただけでは契約が成立したとみることはできないのです。

しかし、交渉が進み契約条件がまとまり正式な売買契約書を作成する段階では、売主にも買主にも「契約が成立するであろう」という信頼関係が生れます。

そして、その「信頼関係」は保護され誠実に契約成立に努めるべき「信義則上の義務」が双方に生じます。

契約前だから、まだ売買契約は成立していないから、と言う安易な気持ちで「契約を破棄しても問題はない」ということにはならないのです。

相手方の信頼を裏切り、契約を破棄した者には、破棄によって相手方が損害を被れば、損害賠償の義務が生じることがあると言うことを肝に銘じておいてください。

※こちらもご覧ください！

売買契約直前のキャンセルでも、損害賠償を請求されるかもしれません！