未来家（みらいえ）不動産株式会社
2021年01月29日
不動産（売買）の豆知識
建物の4つの面積（建築面積、延床面積、建物面積、施工面積）と「建ぺい率」「容積率」
建物には、建築面積、延床面積、建物面積、施工面積、の4つの面積があります。
家を建てようとしている人、マイホームを探している人、自宅を売却しようとしている人、にとって、建築費用や売却査定の坪単価が、どの面積を対象にしているかは、とても重要です。
そこで今日は、売却や購入、建築を検討している人のために、建物の4つの面積の基本的なことについて書いてみたいと思います。
筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・０円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産（株）みらいえふどうさん代表、清水 浩治
建物の面積を表す代表的な4つの面積
建物の面積を表す用語には、さまざまなものがありますが、ここでは、代表的な4つの面積「建築面積」「延床面積」「建物面積」「施工面積」について書いてみたいと思います。
建築費用の説明や売却査定を受けるうえで重要になる面積ですので、参考にしてください。
「建築面積」と「建ぺい率」
建築面積は建築基準法で、「建築物の外壁、または、柱の中心線で囲まれた部分の面積」と定められています。
分かりやすく言うと、建物の真上に太陽が来たときに地面にできる影の面積のことで、建物を真上から見たときの面積です。これを「水平投影面積」と言います。
一般的な建物では、2階よりも1階の方が面積が広いので、1階部分の広さが建築面積だと考えても、おおむね間違いではないと思います。
ただし、設計によっては2階の面積の方が大きい場合は、2階を地面に投影した面積が「建築面積」になります。
この建物面積は、建ぺい率（建物の面積が敷地に対して占める割合）の計算基準として使われ「土地面積」×「建ぺい率」=「建築可能面積」になります。
建ぺい率は、都市計画区域内の用途地域ごとに定められていて、建ぺい率が50％の地域の場合、例えば敷地面積が100坪なら建築可能面積は50坪までに制限されます。
逆に、100坪の敷地に建築面積40坪の家を建てていれば、建ぺい率は40％で用途地域で定められている50％以内に収まっていますので違法建築ではないという判断ができるのです。
「延床面積（建物面積）」と「容積率」
延床面積と建物面積は同じものを指します。
建物の各階の床面積（壁または柱の中心線で囲まれた部分の面積）を全て足した面積です。
この延床面積は、容積率（延床面積が敷地に対して占める割合）の計算基準として使われ「土地面積」×「容積率」=「建築可能な延床面積」になります。
容積率も、都市計画区域内の用途地域ごとに定められていて、容積率が100％の地域の場合、例えば敷地面積が100坪なら建築可能な延床面積は100坪までに制限されます。
逆に、100坪の敷地に延床面積80坪の家を建てていれば、容積率は80％で用途地域で定められている100％以内に収まっていますので違法建築ではないという判断ができるのです。
施工面積とは？
建築面積と延床面積は、建築基準法に基づいた面積ですが、
施工面積は、法律的な基準はなく、バルコニーや吹き抜け、玄関ポーチやロフトなど、ハウスメーカーや工務店が施工した面積をもとに算出さた面積です。
延床面積には含まれない部分も算入されていることが一般的ですので、同じ「家」でも、ほとんどの場合、延床面積よりも施工面積の方が大きくなります。
これから家づくりを検討する人は、このことを頭の片隅に入れておいてください。
建築の坪単価●●万円とアピールしていても、施工面積で計算していたら安く表現することができる、と言うことです。
昔は、施工面積という言葉はあまり聞くこともなかったのですが、ローコストをアピールする建築会社が増えてきたことで耳にするようになったように思えます。
もちろん建築費の目安にはなりますが、あくまで目安です。
最初は安いと思っていたけど、最終的に予算オーバーにならないようにしてください。
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