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2021年02月04日
不動産(売買)の豆知識

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)が利用できないケースに注意してください!

「住宅ローン控除」

正式名称「住宅借入金等特別控除」は、

個人が住宅ローンを利用してマイホームの取得やリフォームをする際に、一定要件が整えば所得税の控除が受けられる制度です。

ケースによっては、翌年の住民税からも控除される場合もありますので、マイホームの購入を検討中の人なら、ぜひとも活用したい制度です。

ただし、住宅ローン控除は全ての物件、全ての住宅ローン借入者が利用できるわけではないのです。

 

そこで今日は、「住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)が利用できないケースに注意してください!」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産(株)みらいえふどうさん代表、清水 浩治

 

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)とは?

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)は、

個人が住宅ローンを利用してマイホームの購入や建築、リフォームをするときに、一定要件を満たすことで所得税の「税額が控除される」制度です。

ケースによっては一部、翌年の住民税から控除される場合もあります。

 

「税額が控除される」とは、分かりやすく言うと値引きのようなものです。

例えば、所得税額が10万円で税額控除が7万円なら、税務署に納める税金は3万円になります。また、源泉徴収などで既に納税している人は、還付金として税額控除分がお金で戻ってくる仕組みになっています。

 

住民税から控除される場合もあります

税額の控除は、基本的には所得税の控除になります。

しかし、住宅ローン控除の場合は、所得税だけでは控除しきれなかった部分について、住民税からも控除してくれるのです。

 

ただし、住民税は控除できる額の上限が設定されています。

◆購入時に負担する消費税が8%または10%が適用の場合

所得税の課税総所得金額等×7%「最高136,500円」

◆消費税を負担しない場合

所得税の課税総所得金額等×5%「最高97,500円」

住宅ローン控除制度は「所得税+上記住民税」の額を超えて控除されることはありません。

 

控除額は住宅ローンの年末借入残高の1%

住宅ローン控除の控除額は、

「住宅ローンの年末借入残高×1%」が上限になります。

年末残高が1,000万円なら×1%で10万円がその年に控除される金額です。

そして、控除額の上限は、住宅の種類によって各年およびトータルでの控除額が決められています。

 

住宅の種類年末のローン
残高の上限
各年の
控除額の上限
最大控除額
(10年間)
①建物消費税が8%または10%4,000万円40万円400万円
②新築認定住宅5,000万円50万円500万円
③上記以外の場合2,000万円20万円200万円

①は、主に新築や注文住宅が該当します

②は、長期優良住宅、低炭素住宅が該当します

③は、主に個人の売主から購入した中古住宅が該当します

 

控除期間は10年間、あるいは13年間

住宅ローン控除は対象の住宅を取得した日から6ヵ月以内に居住をすることを条件とし、その居住開始年から最大で10年間が控除期間になります。

住宅ローン控除の最大控除額は各年の控除最大額×10年間となる計算です。

 

ただし、住宅ローン控除の控除期間については、

2019年の消費税増税時に特例として10年から13年に延長されています。

この特例は2020年末までが入居期限でしたが、新型コロナウイルスの感染拡大のため、入居期限が2022年の12月末までに変更となっています。

 

◆こちらも参考にご覧ください

●住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)が、変わります! 消費税10%時代は減税期間10年が13年に延長

●令和3年度、税制改正大綱による不動産流通関連の税制改正ポイント

 

住宅ローン控除が利用できないケース

ここまで、住宅ローン控除の制度について確認してきました。

所得税だけではなく住民税も控除の対象となるので、住宅の取得を検討中なら、是非とも利用したい制度だと思います。

ただし、住宅ローン控除は全ての物件、全ての住宅ローンで利用できるわけではないのです。

 

それでは、ここからが本題です。

住宅ローン控除制度の対象外となる物件や利用できないケースは次の通りです。

 

<住宅ローン控除の対象外の新築>

◆登記簿上の床面積が50㎡未満の物件

◆床面積の2分の1以上が居住用になっていない店舗併用住宅等

 

<住宅ローン控除の対象外の中古>

◆登記簿上の床面積が50㎡未満の物件

◆床面積の2分の1以上が居住用になっていない店舗併用住宅等

◆築年数21年以上の木造住宅

◆築年数26年以上のマンションなどの耐火建築物

 

<住宅ローン控除の対象外の個人属性、借入条件>

◆返済期間が10年未満の住宅ローン

◆合計所得金額が3,000万円を超えている人

◆取得してから6ヵ月以内に居住していない人

◆その年の12月31日に居住していない人

 

※ただし、令和3年度(2021年度)の税制改正により、

住宅ローン控除の適用物件の床面積が40㎡以上の物件も認められるようになります。

これは、新築も中古も同様です。

ただし、40㎡以上50㎡未満の物件については、

合計所得金額の要件が、通常の3,000万円以下から1,000万円以下に引き下げられますので注意してください。

 

住宅ローン控除が利用できないケースの解説

返済期間が10年未満の住宅ローンケースはもちろんですが、一部繰上償還したことで返済期間が10年未満となってしまう場合も、その年分から控除の対象ではなくなってしまいますので、注意してください。

 

また、その年の合計所得金額も各年ごとに判断されます。

期間中に合計所得金額が3,000万円を超える年があったら、その年は住宅ローン控除を利用できなくなり、その分を翌年以降に繰り越すこともできません。

 

次に、マイホームを取得してから6ヵ月以内に所有者本人が住まない場合も控除の対象外になります。

ただし、所有者が転勤などのやむを得ない事情で住めない場合で、生計が一緒の家族が6ヵ月以内に入居し、所有者もやむを得ない事情が解消したら、その家に共に住むことが認められれば控除を受けることができます。

 

また、控除の年の12月31日に居住していることも重要な要件のひとつです。

例えば、その年の1月1日から12月30日まで住んでいても、12月31日に住んでいなければ、その年の控除は受けることができなくなりますので、注意してください。

 

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この記事を書いた人
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清水 浩治
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