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2021年02月06日
不動産(売買)の豆知識

後悔しないためにも知っておきたいマンションの「3つの床面積」意外と重要です!

新築分譲マンションや中古マンションの床面積には3つの面積があります。

この床面積は、販売図面(パンフレット)や売買契約書類、住宅ローン控除や不動産取得税、固定資産税・都市計画税の課税明細など、様々な場面で見ることになります。

そして、マンションの3つ床面積は意外と重要で、知っていないと後悔することもあるのです。

 

そこで今日は、「後悔しないために知っておきたいマンションの「3つの床面積」意外と重要です!」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産(株)みらいえふどうさん代表、清水 浩治

 

意外と重要なマンションの3つ床面積

意外と重要なマンションの3つ床面積は

1.専有面積(壁芯面積・パンフレット面積)

2.登記簿面積(公簿面積・内法面積)

3.課税床面積

です。

 

1.専有面積(壁芯面積・パンフレット面積)

マンションなどの区分所有建物を購入される場合、販売図面やパンフレットに対象のお部屋の面積が「専有面積」として記載されています。

「専有」とは、その部分に所有権があり独占して使える部分の面積で、具体的には壁、床、天井に囲まれた空間のことです。

 

ただし、上下左右の部屋とのどこを境目とするかが問題になります。

それには諸説あるのですが、例えば、壁、床、天井の内側を境界線にしてしまうと、壁や床の塗り替えなど内装工事ができないことになります。

そこで、壁の真ん中(中心)を境界として算出することにしたのが「専有面積」で、壁の中心「壁芯(へきしん)」で算出するので「壁芯面積」と言います。

 

つまり専有面積は、壁や柱の中心から計算した面積ですので、その厚みの半分が含まれているのです。

ただし、壁の中心までが専有面積といっても、壁などは躯体部分ですので穴を開けたり削ったりすることはできませんのでご注意ください。

 

建築基準法でも床面積といえば「壁芯面積」を意味し、マンションも一戸建ても建築確認申請は「壁芯面積」で行います。


2.登記簿面積(公簿面積・内法面積)

登記簿面積は、不動産を登記するときの面積で登記簿謄本(登記事項証明書)に記載される面積ですので「公簿面積」とも言います。

一戸建ての場合は、所有権が全ての土地や建物に及びますので「専有部分」という概念がありませんので、壁の中心線から算出した「壁芯面積」が「登記簿面積」として採用されています。

 

一方で、マンションなど区分所有建物の場合には、「居住者が実際に生活で使用する空間が所有している部分である」と言うことから、壁や柱などの厚みを一切考慮しない「内法面積(うちのりめんせき)」とよばれる面積を「登記簿面積」に採用しています。

 

3.課税床面積

固定資産税など、課税面で使われるのが「課税床面積」です。

ご存じの通り、マンションは「専有部分」と

廊下、階段、エレベーターホールなどの「共用部分」に分かれています。

「課税床面積」は、

共用部分の登記簿上の持分割合の面積を登記簿面積に加えた面積になりますので、一般的に登記簿面積よりも大きくなります。。

 

固定資産税は、専有部分だけではなくて共用部分であるバルコニーや共用廊下、駐車場、や集会所など、マンション全ての建物に課税されます。

つまり、マンション一棟全体の固定資産税をを区分所有者全員で分担して支払っているのです。

自分自身が住んでいる専有部分については関心があるけど、共用部分については、あまり関心が無い人でも、固定資産税を負担していると思えば、維持管理についての関心も高まるのではないでしょうか。

 

専有面積と登記簿面積の違いで注意すること

分譲マンション(区分所有建物)の

パンフレットなどに記載されている壁の中心(壁芯)で算出する「専有面積」と

壁の内側(内法)で算出する「登記面積」の違いはお分かりいただけたと思います。

登記簿面積は専有面積よりも小さくなるのです。

 

ここで注意しなければならないのは、

不動産における税金の優遇措置にある面積基準「50㎡」は「登記簿面積」で判断する、と言うことです。

 

専有面積が50㎡、あるいは、

50㎡をわずかに上回っているようなマンションは特に注意が必要になります。

なぜなら、専有面積が50㎡の場合、

登記簿面積は50㎡未満になり、税制面の優遇が受けられなくなってしまうからです。

例えば、専有面積が50m2だから住宅ローン控除が適用されると思っていたら、登記簿面積は50m2未満だったということもあるので、面積の違いについて正しく理解しておいてください。

 

なお「不動産取得税の軽減制度」と「新築家屋の固定資産税の税額軽減」の適用条件である床面積50㎡以上の床面積は「課税床面積」なので、共用部分の持分が加算された面積になります。

 

軽減、特例項目対象となる面積対象床面積
新築住宅の固定資産税軽減課税床面積50㎡以上280㎡以下
不動産取得税の軽減50㎡以上240㎡以下
登録免許税の軽減登記簿面積50㎡以上
住宅ローン控除
相続時精算課税の特例
居住用財産の買換え特例
すまい給付金
住宅取得資金贈与の特例 50㎡以上240㎡以下

 

まとめてみました

マンション購入を検討するときに、

立地や価格、間取り、住宅ローンなど、

いろいろと気になることがあると思いますが、

床面積の違いについては、余り重要視されていないことが多いです。

 

マンションの床面積の違いは、今日のブログで書いたように、

税金の軽減など優遇要件については重要な項目になります。

購入した後で「軽減が受けられない」ということにならないように不動産会社の担当者に事前に確認することをお勧めします。

 

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加古川に暮らしていただくうえで、大切な子育て支援や地域情報、イベント情報、不動産の売買や税金に対する売主様、買主様の不安や悩みの解決、不動産取引の豆知識などを最優先で発信しています。

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この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
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