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2021年02月05日
不動産(売買)の豆知識

登記事項証明書は登記簿謄本と同じ!その証明内容を分かりやすく説明します!

不動産の取引では今でも「登記簿謄本」と言う言葉をよく使います。

でも、現在、入手できるものは、ほとんどの場合「登記事項証明書」です。

登記簿謄本は、登記用紙に登記事項を直接書き込んでいたころの呼び方で、今では全ての登記所が登記事務をコンピュウータで処理しているので、発行される証明書は「登記事項証明書」になるのです。

言い換えると「登記事項証明書」は、以前の「登記簿謄本」と同じ内容が記載されていることになります。

 

そこで今日は、「登記事項証明書は登記簿謄本と同じ!その証明内容を分かりやすく説明します!」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産(株)みらいえふどうさん代表、清水 浩治

 

登記事項証明書と登記簿謄本

登記事項証明書は、

登記事務をコンピュータで処理し、登記事項を磁気ディスクに記録し、その内容を用紙に印刷し証明したものです。

 

登記簿謄本は、

その昔、登記事務をコンピュータで処理していないときは、登記事項を直接登記用紙に記載しており,その用紙を複写し証明したものです。

名称は異なりますが、どちらも証明しる内容は同じです。

 

現在では、全ての登記所でコンピュータ化が完了していますので、入手できる証明書は「登記事項証明書」と言うことになります。

 

◆こちらも参考にご覧ください

5つの登記事項証明書、全部事項証明書、現在事項証明書、一部事項証明書、閉鎖事項証明書、登記事項要約書

 

登記事項証明書で証明されること

登記事項証明書は、おおまかに言うと、

土地の所在地や面積、あるいは、建物の種類や構造など「その不動産がどのようなものなのか」という情報と、所有権や抵当権など「誰がどんな権利を持っている不動産なのか」ということを公的に証明するものです。

 

もし、あなたが不動産を購入しようとするは、その不動産の所有者が誰なのかを確認しなければなりません。

例えば、売主が「私がこの不動産の所有者です」と名刺を出してきても、「この人が本当の所有者だ」とは信じないでしょう。

そこで、私たち不動産業者は、登記事項証明書に記載されている所有者と、売主が提示する運転免許証などの身分証明書とを照合して本人確認を必ず行うのです。

このように、登記事項証明書は公的な証明資料として、様々な場面で活用されています。

 

なお「登記簿謄本」という呼び方は、登記情報を直接登記用紙に記録していたときの名残りで、年配の不動産屋さんは今でも「登記簿謄本」と言う人が多いです。

 

登記事項証明書の記載内容とは?

それでは、登記事項証明書の記載内容について書いていきます。

その前に、ひとつの不動産について、ひとつの登記事項証明書が存在します。

一戸建ての場合は、

土地と建物が別々に登記されていますが、

マンションの場合は、

敷地権の登記がされていれば、

建物の登記のなかに土地の登記も併せて記載されています。

 

そのことを前提に登記事項証明書の記載内容は、

1.表題部

2.権利部(甲区)

3.権利部(乙区)

4.共同担保目録

の4つに分かれて記載されています。

1.表題部(土地の表示)

表題部は、不動産の基本的な内容が記載されています。

土地であれば、その所在や地目(土地の利用目的)、地積などが、

建物であれば、その所在や家屋番号、建物の種類や構造、床面積などが記載され、

併せて、登記の原因や登記の日付が記載されています。

 

◆所在/土地の場所が市町村字まで記載されます

 

◆地番/土地の地番(土地に付与される番号)が記載されます

※所在と地番を合わせて、正確な所在地になります

※様式例では「特別区南都町一丁目101番」が正確な所在地です

 

◆地目/土地の地目が記載されます

※地目とは土地の用途・種類のことで、サンプルに記載された「宅地」以外にも、「田」「畑」「山林」「雑種地」などがあります

 

◆地積/土地の面積が記載されます

※様式例の土地は「300.00㎡」の広さがあります

 

◆登記の日付/登記された日付、およびその原因(理由)が記載されます

※様式例では「平成20年10月14日」に表示登記がされていますが、その原因が分からないため「不詳」と表記されています

 

1.表題部(建物の表示)

◆所在/建物の場所が、市町村字および番地まで記載されます

※様式例では「特別区南都町一丁目101番地」の上にある建物だということが分かります

 

◆家屋番号/建物の家屋番号(建物に付与される番号)が記載されます

 

◆種類/建物の種類が記載されます

※様式例の「居宅」以外に「事務所」「店舗」「倉庫」「共同住宅」などがあります

 

◆構造/建物の構造が記載されます

構造は「構成材料 + 屋根の種類 + 階層」で表示されます

※様式例の建物は「木造 + かわらぶき(屋根) + 2階建」の建物だということが分かります

構成材料は木造以外にも「鉄骨造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」「コンクリートブロック造」などがあり、屋根には「スレートぶき」「陸屋根」などがあります

 

◆床面積/建物の床面積が記載されます

※様式例の建物は、1階の床面積が「80.00㎡」、2階の床面積が「70.00㎡」の建物だということが分かります

 

◆登記の日付/登記された日付、およびその原因(理由)が記載されます

※様式例の建物では「平成20年11月1日」に新築され、「平成20年11月12日」に表示登記がされたということが分かります

 

2.権利部(甲区)「所有権に関する事項」

権利部(甲区)は、

特に重要な、その不動産の「所有権に関する事項」が記載されている部分です。

登記の目的や所有者の住所氏名、所有権を取得した原因(売買や相続など)などの情報が記載されています。

代表的な登記としては、所有権保存登記、所有権移転登記、差押登記、仮処分、所有権移転仮登記、などがあります。

 

◆順位番号/登記された順番が記載されます

 

◆登記の目的/所有権が登記された目的が記載されます

※様式例では、最初に「所有権保存」の登記がおこなわれ、次に「所有権移転」の登記がおこなわれたことが分かります

なお、所有権保存とは所有権に関して最初になされる登記のことで、所有権保存登記をすることで、権利部(甲区)の欄が生まれます

 

◆受付年月日・受付番号/所有権に関する登記を受付けた年月日と番号が記載されます

 

◆権利者その他の事項/所有者の住所・氏名や原因が記載される欄です

※様式例では、現在の所有権者は「特別区南都町一丁目5番5号」の「法務五郎」だということが分かります

また、法務五郎は「平成20年10月26日」の売買によって、「甲野太郎から所有権を譲り受けた」ということがわかります

 

なお、所有権保存登記の場合は、権利者その他の事項の欄に原因は記載されません

 

3.権利部(乙区)「所有権以外の権利に関する事項」

権利部(乙区)は、

「所有権以外の権利に関する事項」が記載されている部分です。

代表的な登記としては、抵当権、根抵当権、地上権、賃借権、などがあります。

住宅ローンを借りてマイホームを購入した場合は保証会社の抵当権が設定されます。

不動産を担保に融資を受ける場合も、取扱金融機関の(根)抵当権が設定されます。

 

◆こちらも参考にご覧ください

不動産に設定される「抵当権」とは?「抵当権者」と「抵当権設定者」

 

◆順位番号/登記された順番が記載されます

※様式例では、権利部(乙区)で最初にされた登記なので「1」番になっています

 

◆登記の目的/所有権以外の権利について、どんな登記がされたかが記載されます

※様式例では、抵当権が設定されていることがわかります

 

◆受付年月日・受付番号/所有権以外の権利に関する登記が受け付けられた年月日と番号が記載されます

 

◆権利者その他の事項/所有権以外の権利に関する内容や、権利者の氏名などが記載されます

 

<様式例の抵当権を例に各項目を説明します>

●原因/登記がされた理由が記載されます

※様式例の「平成20年11月4日金銭消費貸借同日設定」は、「平成20年11月4日にお金の貸し借りをしたため、同日に抵当権を設定した」ということを表しています

 

●債権額/お金を貸した(借りた)金額が記載されます

※様式例では、債権額は「4,000万円」です

 

●利息/お金を貸した(借りた)際に取り決めた利息が記載されます

※様式例では「年2.60%」です

 

●損害金/お金を貸した(借りた)際に取り決めた損害金が記載されます

損害金とは、債務者の支払いが滞ったときに生じた損害に対する利息です

※様式例では「年14.5%」となっています

 

●債務者/お金を借りた人の住所・氏名が記載されます

※様式例では「特別区南都町一丁目5番5号」の「法務五郎」さんです

 

●抵当権者/お金を貸した人の住所・氏名が記載されます

※様式例では「特別区北都町三丁目3番3号」の「株式会社南北銀行」です

 

●共同担保/共同担保目録の番号が記載されます

抵当権が共同担保になっていなければ、共同担保目録の記載はありません

 

4.共同担保目録

抵当権設定が登記されるときに、

複数の不動産を担保にして融資を受ける場合、担保に提供した不動産全てを記載する部分です。

例えば、住宅ローンを介りて一戸建てを購入するときには、その土地と建物の両方を抵当(担保)に出します。

その場合、土地の登記事項証明書の共同担保目録を確認するだけで建物も抵当(担保)に出していることが確認できるのです。

 

◆記号及び番号/共同担保目録の記号・番号が記載されます

この記号・番号は、権利部(乙区)に記載される共同担保目録の記号・番号と一致します

 

◆番号/単純に不動産に通し番号が振られます

 

◆担保の目的である権利の表示/抵当権が設定されている不動産の所在・地番・家屋番号が記載されます

※様式例では「特別区南都町一丁目101番の土地」と「特別区南都町一丁目101番地 家屋番号101番の建物」に抵当権が設定されていることがわかります

 

◆順位番号/抵当権の順位が記載されます

権利部(乙区)に記載される順位番号と一致します

 

まとめてみました!

今日は、不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)について、その記載内容や役割について書いてきました。

登記事項証明書は、不動産の取引を安全で円滑に進めるために必ず確認する重要な証明書です。

今では、直接、法務局に行って入手するほか、オンラインでも取得することができます。

まだ、ご自宅の登記事項証明書を見たことがない人も少なくないと思います。

実際に取得して確認してみると、誰が所有者で、どんな登記がされているのか、また、どんな構成になっているのかが良く分かると思います。

機会があれば一度、ご自宅の登記事項証明書を取ってみるのもいいと思います。

 

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この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
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