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2021年02月24日
不動産(売買)の豆知識

不動産業者との媒介契約、媒介業務の範囲と仲介手数料の上限額

宅地や建物の売買(売却や購入)をしようとするとき、宅地建物取引業者(宅建業者)に媒介(仲介)を依頼するのが一般的です。

宅建業者には、媒介の依頼を受けた場合、依頼者にその内容を書面(媒介契約書)にして交付することが義務づけられています。

その書面には、媒介業務の一般的な範囲や仲介手数料についての取り決めが書かれていますので、必ず確認をしてください。

 

そこで今日は、「宅地建物取引業者との媒介契約 媒介業務の範囲と仲介手数料の上限」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産(株)みらいえふどうさん代表、清水 浩治

 

媒介業務の一般的な範囲

媒介契約により宅建業者が依頼を受ける業務の範囲は通常、

 

売却の場合では、

1.物件調査

2.価格査定

3.売買の相手方の探索

4.売買の相手方との交渉

5.売買契約の締結と書面の交付

6.決済、引渡し等です。

 

購入の場合では、

1.物件紹介

2.重要事項等の説明

3.売買の相手方との交渉

4.売買契約の締結と書面の交付

5.決済、引渡し等です。

 

しかし、媒介業務の範囲は、それぞれの媒介契約の内容により異なる場合がありますので、具体的な内容については、媒介契約書の内容をよく確認してください。

 

媒介契約の種類とその内容

媒介契約には、専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

売却の場合は、3種類の中から一つを選ぶことになります。

購入の場合は、一般媒介契約で締結することが通常です。

 

媒介種類


依頼者の義務宅建業者の義務
他業者への
依頼
自己発見取引業務の処理
報告義務
指定流通機構への
登録義務

3ヵ月重ねて依頼することが
できない
認められる
宅建業者は媒介契約履行のために要した費用の償還を請求することができます

依頼された業務の処理状況を
2週間に1回以上文書で報告する
売主の依頼から
7日以内のレインズ登録が義務付けられています



認められない
自分で相手方を探しても宅建業者が仲介に入ります
依頼された業務の処理状況を
1週間に1回以上文書で報告する
売主の依頼から
5日以内のレインズ登録が義務付けられています

重ねて依頼することが
できる
認められる義務なし義務なし
登録も可能

※一般媒介契約の有効期限は法令上の規定はありませんが実務では行政指導に従い3ヵ月以内にされています

 

宅建業者に支払う仲介手数料の額(上限)

宅建業者が依頼者から受取ることのできる仲介手数料の額は、宅地建物取引業法と言う法律でその上限が決められています。

 

売 買 価 格仲介手数料の上限
① 200万円以下の部分(200万円)5%
② 200万円を超え400万円以下の部分(200万円)4%
③ 400万円を超える部分3%

※宅建業者が課税業者の場合は別途消費税がかかります

 

例えば、売買価格が1,000万円の場合、

(①200万円×5%)+(②200万円×4%)+(③600万円×3%)=36万円

になります。

 

◆売買価格が200万円を超える場合の簡易計算式

売 買 価 格簡易計算式
200万円を超え400万円以下の売買価格売買価格×4%+2万円
400万円を超える売買価格売買価格×3%+6万円

※売買価格に消費税が含まれているときは、消費税を抜いた価格で計算します

 

同じく、売買価格が1,000万円の場合、

1,000万円×3%+6万円=36万円で簡単に計算ができます。

 

※ただし、低廉な空き家を売却するときの仲介手数料には特例があります。

こちらをご覧ください。

https://miraie-f.co.jp/contents/3206

低廉な空き家とは売買価格が400万円以下の空き家のことです。

 

仲介手数料は上限額で支払うのが当たり前ですか?

法律で決まっているのはあくまでも宅建業者が受け取ることができる上限額のみです。

これまでの説明してきたパーセントや簡易計算式は仲介手数料の上限額を出すためのもので、その額にしなければならない、というものではありません。

多くの不動産会社が仲介手数料を請求するときには上限額を提示していますが、上限額よりも低い金額を設定していたり、値引き交渉に応じてくれる会社もあります。条件が整えば仲介手数料を無料にしてくれる会社もあります。

 

売買に必要な諸費用の大きな割合を占める仲介手数料です。ですから少しでも安くならないかなと考える人もいらっしゃるでしょう。

ただし、不動産業者のほとんどは仲介手数料の値引きを嫌がり、値引きの話をしただけで険悪なムードになることもありますので注意をして交渉をしてください。

 

その場合は、はじめから安く設定してくれている不動産会社を選ぶことをお勧めします。

そのときは、他の名目、例えば住宅ローン申し込み代行手数料などを請求されないようにしてください。

 

仲介手数料が発生するのはいつ?

仲介手数料は成功報酬です。

成功とは、売買契約の成立のことで、売主様も買主様も売買契約の成立とともに、不動産会社へ仲介手数料を支払う義務が発生します。

そして、その支払い時期は、成功報酬ですから売買契約時に不動産業者は全額を受け取ることもできるのですが、行政の指導で、売買契約締結時に仲介手数料の50%相当額、決済・引渡し時に残りの50%相当額を支払うように定めるのが一般的です。

 

つまり、売買契約が成立しない限りは不動産会社へ仲介手数料を支払う必要がないということです。家は売れなかったのに仲介手数料だけ払うことになった、ということはありません。

 

一般媒介で複数の会社に依頼していたとき

売主様は一般媒介契約なら複数の不動産会社に売却の仲介業務を依頼することができますが、実際に売買契約成立に関わるのは、そのうちの1社だけです。

仲介手数料は成功報酬ですので、契約に関わった会社だけが仲介手数料を受け取ることができるのです。

どれだけ丁寧で満足のいく仕事内容でも、売買契約の成立に寄与できなければ、不動産会社は仲介手数料を受け取ることはできない、と言うことです。

 

これが、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、売主様が依頼できる不動産会社は、はじめから1社だけですので、売買が成立すれば必ず仲介手数料を受け取ることができるのです。

だから、不動産業者は専任媒介や専属媒介での契約を勧めてくるのです。

 

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加古川に暮らしていただくうえで、大切な子育て支援や地域情報、イベント情報、不動産の売買や税金に対する売主様、買主様の不安や悩みの解決、不動産取引の豆知識などを最優先で発信しています。

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この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
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