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水曜日
2021年04月09日
不動産(売買)の豆知識

新築一戸建て(建売分譲住宅)を購入するときの諸費用と注意して欲しい不要な費用

新築一戸建て(建売分譲住宅)の購入を検討している人は、SUUMO(スーモ)などの不動産ポータルサイトや、不動産会社のホームページを検索して、気になる物件を見つけたら不動産会社を通して見に行きます。

そこで、購入に必要な諸費用明細をもらうことになるのですが、これが不動産会社によって金額が異なることが少なくありません。

ケースによっては「100万円以上」の差が出ることもあります!

 

そこで今日は、「新築一戸建て(建売分譲住宅)を購入するときの諸費用と注意して欲しい不要な費用」について書いてみたいと思います。

特に、不要な費用については知っていて欲しいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産(株)みらいえふどうさん代表、清水 浩治

 

売買契約書に貼付する印紙税

印紙税額は売買契約書に記載されている売買価格に応じて決められています。

決められた額の印紙を売買契約書に貼り、印鑑または署名で消印を押すことで納税したことになります。

また、家を買うときや家を建てるとき、リフォームするときの契約については「税額の軽減」が受けられます。

 

売買契約金額本則の税額軽減後の税額
500万円超~1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円超~5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円超~1億円以下60,000円30,000円

※上記の軽減税額は、令和4年(2022年)3月31日に作成される契約書に適用されます

 

登録免許税と建物の表題登記費用

新築一戸建て(建売分譲住宅)を購入するときには、土地や建物の権利関係を明らかにするために登記手続きが必要になります。

新築一戸建ての場合、建物の所有権保存登記、土地の所有権移転登記、住宅ローンを利用する場合の抵当権設定登記があります。

この登記に必要になる税金が「登録免許税」です。

 

所有権保存登記と所有権移転登記は固定資産税評価額に、抵当権設定登記は住宅ローンの借入れ額に、一定の税率をかけて計算します。

そして、一定の要件を満たしている新築一戸建ての場合は税率が軽減されます。

 

 本則での税率軽減後の税率
建物の所有権保存登記0.4%0.15%
土地の所有権移転登記2%1.5%
住宅ローンの抵当権設定登記0.4%0.1%

※上記の軽減税額は、令和4年(2022年)3月31日に新築一戸建てを購入し自ら居住する物件に適用されます

 

建物の表題登記には登録免許税は掛かりませんが、土地家屋調査士に支払う報酬として約9万円から10万円が必要になります。

 

法的基準がない司法書士の報酬額に注意

司法書士は、依頼者の代理で不動産登記に必要な書類を作成し法務局に提出することを業務としています。

このような業務を行う際に、司法書士は依頼者から報酬を受け取ることができるのですが、その額については司法書士と依頼者との契約によることになっていて、法的な基準がありません。

そのため、同じ物件であっても依頼する司法書士(仲介業者)によって登記手続費用に大きな差がでることもあるのです。

 

これは最近あった実例ですが、当社で司法書士の報酬を含めた登記手続費用を27万円でお客様にお伝えしたのですが、別の仲介業者は45万円を提示していました。その差は、なんと18万円です。

この差額は、司法書士の報酬額だけでは収まり切れず、もしかしたら、司法書士からの紹介料的な名目でのキックバック(リベート)が含まれているのかもしれません。

 

日本司法書士会連合が公表している参考報酬

司法書士の報酬についての法的基準はないのですが、日本司法書士会連合が公表している参考報酬額があります。

それは、平成30年1月に実施された、全国の日本司法書士会連合の会員から抽出した4,484名の司法書士に対するアンケートで、無記名による郵送回答です。

回収したアンケート数は1,193通です。

アンケートの結果は,全国を8ブロックに区分し、最低額から低位10%の平均額、最高額から高位10%の平均額、そして、全回答者の平均額になっています。

 

ここでは、近畿地区の回答を掲載します。

 低額10%の平均全体の平均高額10%の平均
①所有権保存登記15,369円31,299円55,040円
②所有権移転登記44,168円94,197円155,436円
③抵当権設定登記28,841円46,219円74,184円

近畿地区以外の回答はこちらをご覧ください(PDFファイル)

https://miraie-f.co.jp/files/pdf/j7mege8nez.pdf

 

<補足>

①.課税価格1,000万円の新築建物の所有権保存登記手続の代理業務を受任し、住宅用家屋に関する証明書(減税証明書)の取得及び登記申請の代理をした場合です

②.売買を原因とする土地1筆及び建物1棟(固定資産評価額の合計1,000万円)の所有権移転登記手続の代理業務を受任し、登記原因証明情報の作成及び登記申請の代理をした場合です

③.土地1筆及び建物1棟に,債権額1,000万円とする抵当権設定登記手続の代理業務を受任し、登記原因証明情報の作成及び登記申請の代理をした場合です

 

購入諸費用明細の登記費用については、上記の司法書士の報酬額を参考に見直すようにしてください。

もしかしたら支払う必要のない金額(リベート代)などが含まれているかもしれません。

 

住宅ローン申込み諸費用

住宅ローンの申込み諸費用は、取り扱う金融機関によって異なりますので、希望する申込金融機関や担当を依頼する不動産会社に対して事前に確認するようにしてください。

 

融資額3000万円、返済期間35年、ローン保証料一括払いでの例です。

 都市銀行フラット35ネット銀行ソニー銀行
事務手数料33,000円660,000円660,000円44,000円※
印紙税20,000円20,000円20,000円0円※
ローン保証料618,600円0円0円0円
登録免許税30,000円30,000円30,000円30,000円
合  計701,600円710,000円710,000円74,000円

※ソニー銀行の事務手数料は、住宅ローンの場合は一律44,000円ですが、変動セレクト住宅ローン、固定セレクト住宅ローンの場合は、融資金額の2.2%になります。印紙税も電子契約の場合を記載しています。

 

住宅ローンを利用する場合は「団体信用保険」への加入が必至になりますが、これは毎月の金利に含まれることがほとんどですので、覚えておいてください。

 

このほかにも、火災保険への加入を求められます。

住宅ローンの返済中に万が一火災にあった場合に備えて、保険金で住宅を再建できるようにするためですが、保険料は住宅の種類や加入内容、保険期間や地震保険に加入するかによって異なります。

火災保険や地震保険の取扱いは、取扱金融機関や新築の売主なども行っていますので、加入内容を同じにして相見積もりを取ることをお勧めします。

 

不動産業者の住宅ローン申込代行手数料に注意!

購入諸費用の見積書や資金計画書に「住宅ローン代行手数料」とか「住宅ローン事務手数料」「住宅ローン斡旋手数料」などの項目があれば注意してください。

これは、金融機関や保証会社に対して支払う33,000円~55,000円の「ローン事務手数料」とは全くの別ものです。(これは必要費用です)

 

つまり、買主様に代わって、不動産仲介業者が住宅ローンの申込み手続きを代行すると言う名目で、仲介手数料以外の費用として請求してくるのです。

その額は不動産業者によって様々ですが、10万円から20万円と法外なものが多いのですが、支払う必要のない費用ですので、注意をしてください。

 

◆詳しくは、こちらを併せてご覧ください

「住宅ローン申込代行手数料」って何ですか?必要な費用ですか?なぜ仲介手数料以外に請求するのですか?

https://miraie-f.co.jp/contents/2705

 

あまり知られていない仲介手数料の真実に注意!

不動産会社が受取る仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限額が決められています。

このことは、一般の消費者にはあまり知られていないことなのですが、法令で定められているのはあくまでも上限額で、下限額については定めがないので、上限額以内であれば、買主様と不動産会社が話し合いで自由に決めることができるのです。

 

ここで注意して欲しいのが、この上限額を、あたかも当り前に受け取ることができる額かのように説明し、話し合いで決めるべきものであることを知らせない不動産業者がいることです。

 

未来家不動産では、新築一戸建て(建売分譲住宅)の場合は、ほとんどの物件で仲介手数料はいただいていません。0円です!

 

仲介手数料の上限額の計算式は「成約本体価格×3%+6万円+消費税」です。

成約本体価格とは、新築一戸建ての場合、建物消費税が含まれていますので、売買価格から消費税を引いた金額のことです。

 

売買価格3,000万円で100万円の消費税が含まれいる場合

(3,000万円ー100万円)×3%+6万円=930,000円の仲介手数料と

930,000円×10%=93,000円の消費税を合計した、

1,023,000円が仲介手数料の上限額になります。

 

未来家不動産では、1,023,000円が「0円」になります。

 

不動産取得税と軽減税率

不動産取得税=不動産の固定資産税評価額×3%(本則は4%)

固定資産税評価額は、実際に購入した価格ではありません。

土地及び住宅については、令和6年(2024年)3月31日までに取得されたものに限り税率が4%から3%に軽減されます。

宅地については、令和6年(2024年)3月31日までに取得されたものに限り、固定資産税評価額の2分の1で計算します。

 

◆詳しくは、こちらを併せてご覧ください

忘れた頃にやって来る「不動産取得税」の支払い!

https://miraie-f.co.jp/contents/5882

 

オプション工事費用

新築一戸建て(建売分譲住宅)には、標準工事とオプション工事があります。

 

標準工事は、生活していく上で必要最低限の基本的な設備工事のことで、これらの設備は本体価格に含まれており、設置された状態で引き渡しされます。

例えば、キッチン、バス、トイレ、洗面化粧台、等々です。

 

オプション工事は、その中にも生活に必要な設備が多くありますが、これらは本体価格に含まれていません。

例えば、雨戸、網戸、カーテンレール、テレビアンテナ・ブースター、等々です。

 

オプション工事費用は、分譲会社ごとでセット価格や単品価格で用意されていますので、担当してくれる不動産会社(仲介業者)に必ず確認をしてください。

このオプション工事費用も住宅ローンに組込むことも可能ですので、その場合は、事前に工事請負契約が必要になります。これも担当してくれる不動産会社(仲介業者)に必ず確認をしてください。

 

まとめてみました!

マイホームを購入するとに必要となる費用は、たくさんの種類があります。

上記以外にも、固定資産税等の清算金や、引越し費用、家具家電代やカーテン代、等々があります。

ただ注意をして欲しいのが、支払う必要のない「住宅ローン申込代行手数料」や「リベート代を含めた登記費用」などを請求してくる不動産業者がいることです。

 

マイホームの購入は多くの人にとって一生に一度の高額な買物です。

理想のマイホームを手に入れるためにも、諸費用の細部まで確認をし、払うべきものだけを支払い、払う必要のないものは断ることができる知識は持つようにしてください。

 

私の住む街「加古川」をもっと元気に!

加古川に暮らしていただくうえで、大切な子育て支援や地域情報、イベント情報、不動産の売買や税金に対する売主様、買主様の不安や悩みの解決、不動産取引の豆知識などを最優先で発信しています。

もちろん不動産の物件情報も大切ですが、それ以上にお伝えしたい大切な情報がある!と私は、いつもそう思っています。

 

それが、このブログ「未来の家」での発信です!

 

それらの情報をご覧になっていただいた人が、不動産のお取引で失敗や後悔することが無いように、そして、もっと加古川の魅力を知っていただき、永く加古川に住んでいただく人をもっと増やしていきたい、私の住む街「加古川」をもっと元気にしたい!

そんな思いでいます。

 

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未来家不動産からは別の物件を紹介するなどしつこい営業は行いませんのでご安心ください。

 

 ◆新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の詳しい情報はこちらをご覧ください。

この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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