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2021年04月14日
不動産(売買)の豆知識

物件の「囲い込み」それはあなたの売却チャンスを逃す不動産業者の隠蔽行為!その確認方法とは?

物件の「囲い込み」とは、売主様の利益よりも自分の会社の利益を優先する売却手段で、依頼を受けた売却物件の情報を市場に公開せず、自社の顧客のみに紹介し「両手仲介」を目指す方法です。

「両手仲介」は「片手仲介」の倍の利益が出るので、早く売れなくても、高く売れなくてもいいので、他の不動産会社を介さず、ひたすら自社の顧客のみで売買契約を締結しようとするのです。

そこには、「少しでも高く、少しでも早く売りたい」と言う売主様の願いは入る余地がないのです。

 

そこで今日は、「物件の「囲い込み」それはあなたの売却チャンスを逃す不動産業者の隠蔽行為!その確認方法とは?」について書いてみたいと思います。

売主様には「囲い込み」をされないように是非参考にして欲しいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産(株)みらいえふどうさん代表、清水 浩治

 

「両手仲介」と「片手仲介」とは?

「両手仲介」は

売主様から売却の依頼を受けた物件を、自社で管理している買主様が購入すると、仲介手数料は、売主様と買主様の両方からいただくことができるので、これを「両手仲介」と言います。

「片手仲介」は

売主様から売却の依頼を受けた物件を、他の不動産会社が管理している買主様が購入すると、売主様担当の不動産会社は売主様から、買主様担当の不動産会社は買主様からしか仲介手数料をいただくことができません。

これを両手仲介の「両手」になぞらえて「片手仲介」と言います。

 

例えば、3,000万円の物件の場合、

「片手仲介」の手数料は

3,000万円×3%+6万円+消費税=1,056,000円になります

これが「両手仲介」になると倍の「2,112,000円」になるのです

 

また、3,000万円で売れるはずの物件を2,850万円で売ったとします

「片手仲介」の手数料は

2,850万円×3%+6万円+消費税=1,006,500円になり

これが「両手仲介」になると倍の「2,013,000円」になります

 

売主様は150万円の損をしても不動産業者は200万円以上の利益を得ることになり、そこには売主様の「少しでも高く、少しでも早く売りたい」と言う願いは入っていないのです。

 

「両手仲介」が悪いわけではありません

「両手仲介」自体は法律に触れるわけではありません。

不動産会社には、「自分が所有する不動産を売りたい」と言う売却情報だけでなく、「こんな不動産を買いたい」という購入希望情報も集まります。

 

売りたい人と買いたい人の両方の情報を持っていて、それぞれの希望がうまくマッチングしたときに売買が成立するのですが、それがたまたま一つの不動産会社が仲介していたとしても問題にはならないのです。

 

問題は両手仲介のための意図的な「囲い込み」

問題になるのは、不動産業者が意図的に「両手仲介」に持ち込むために、売主様との何の合意もないまま物件情報を隠蔽する「囲い込み」で、これは違法行為になります。

 

そして、残念ながら不動産業界ではそうした違法行為が後を絶たないのです。

 

「両手仲介」のための「囲い込み」は違法行為

不動産会社は、売主と専任媒介や専属媒介契約を締結したら「レインズ(REINS)」と言う業者専用のデータベースに、その物件情報を登録しなければなりません。

一方、購入希望者から依頼を受けた不動産会社は、レインズに登録されている物件情報から希望に合う物件を検索します。

 

しかし、売主側の不動産業者は「両手仲介」がしたいがために、意図的にレインズへの情報登録をしなかったり、登録はしても、買主側の不動産会社から照会があっても商談は何もないのに「その物件はすでに商談中です」とか、契約予定がないのに「契約予定です」」などと虚偽の回答をして情報を出さないのです。

これを「囲い込み」と言い不動産業界の悪しき隠蔽行為で違法行為になのです。

 

物件を隠す「囲い込み」は、売主との媒介契約違反になるのですが、「両手仲介」になれば手数料収入が2倍になるので、売主の利益は無視してでも「囲い込み」をしようとする不動産業者が後を絶たないのが現実です。

 

※レインズとは?

売主様にも買主様にも知っていて欲しいこと!知らないと損をするかも

 

「囲い込み」の実態を確認する方法がない

買主側の不動産会社が「囲い込み」をしている不動産業者に「商談中です」とか「契約予定です」と言われてしまうと、それが真実かどうかを強く確認する方法がないのです。

本当に商談中や契約予定かもしれないし、嘘かもしれない・・・・

例えば、

◆「その商談はいつ頃、結論がでますか?」と聞いても

◆「いつ頃になるか分かりません」とか「商談を始めたばかりなので時間がかかります」とか「担当ではないので詳しくは分かりません」などの曖昧な答えしか返ってきません。

◆「その契約はいつの予定ですか?」と質問しても

◆「早ければ今週中です」とか「今月中には契約するつもりです」とか「「担当ではないので詳しくは分かりません」などの突っ込みなくなるような答えしか返ってきません。

 

「囲い込み」を確認する一番の方法!

「囲い込み」が行われる可能性が大きいのは、不動産会社と専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約をした場合です。

売却依頼から1ヵ月経っても問い合わせがゼロであったり、やたらと値下げの提案を持ちかけてきたら、「囲い込み」をされている可能性があります。

そのような場合は、他の不動産会社を通して、あなたの物件の情報が公開されているかを問い合わせてみるのが一番の方法です。

 

あなたが「B不動産会社」の売却の依頼をしていて「囲い込み」をされているのでは、と感じたら「A不動産会社」の相談してみてください。

そして「A不動産会社」の電話をスピーカーにしてもらって「〇〇市〇〇町の中古一戸建て〇〇万円は紹介可能ですか?」と「B不動産会社」に確認をしてもらうのです。

 

もし「囲い込み」をされていたら「すでに商談中です」とか「契約予定です」などの虚偽の回答があるはずですので、そんな不動産業者との媒介契約は見直すべきでしょう。

「囲い込み」をされていないのであれば、問い合わせがないのは「売出し価格が相場より高い」など、他の理由が考えられますので、担当者に助言を求め、早めに対策を取ることをお勧めします。

 

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この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
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