不動産売買契約書の必要性とは？

民法によれば、売買契約は口頭による合意だけで成立しますので、契約書のような書面は、売買契約の成立を証する書面にすぎないわけです。

しかし、不動産の場合は高額で大切な財産ですから、「売ります」「買います」と口頭だけで簡単に売買を行うわけにはいかないのです。

不動産売買には慎重さが求められます。

そこで今日は、「不動産売買契約書の必要性」について書いてみたいと思います。

不動産売買には慎重さが求められますので、口約束だけでは契約が成立することはなく、契約書の作成によって契約が成立することが当事者（売主、買主）の意思に沿うことになります。

また、不動産売買では契約条件が複雑になり、後日、契約内容をめぐって争いがあったときは、書面（契約書）がなければ解決が困難になるからです。

判例に次のようなものがあります。

昭和50年6月30日の東京高裁の判決では

相当高額となる土地の売買にあっては、いわゆる過怠約款（かたいけやっかん※）を定めた上、売買契約書を作成し、手付金もしくは内金を授受するのは、相当定着した慣行であることは顕著な事実である。この慣行は、重視されて然るべきであり、慣行を重視する立場に立てば、土地の売買の場合、契約当事者が慣行に従うものと認められるかぎり、右のように売買契約書を作成し、内金を授受することは、売買の成立要件をなすと考えるのが相当である

と明言されています。

※過怠契約とは／債務の不履行または履行の遅延によって生ずる損害賠償の額を予定する目的で、債権者と債務者との間に結ぶ契約のことです。

もう少し分かりやすく表現すると

不動産の売買契約については、「売ります」「買います」という口頭の意思表示の合意だけでは契約が成立したとはいえません。

売買代金を決めて売主から買主へ所有権を移転することに合意するほか、過怠約款を定めた上で売買契約書を作成し、手付金もしくは内金を授受するのは、ごく当り前な慣習慣行であることは、誰もが知っている事実です。

この慣行は、重視されて当たり前のものですので、不動産の売買の場合、契約当事者が慣行に従うのも当然のことで、売買契約書を作成し、手付金もしくは内金を授受することが売買契約の成立要件になると考えるのが自然なことです。

通常の業務の中で「不動産購入申込書」や「不動産売渡承諾書」という書面の授受が行われることが少なくありません。

これらの書面には、売買金額や支払時期、融資利用の有無などが記載されているため、売買契約に向けての交渉過程で、ときおり売主あるいは買主からこれらの書面の交付をもって売買契約の成立を主張するお客様や不動産業者がいます。

しかし、これらの書面は仲介業者が、買主の購入意思、売主の売却意思を明確にし、売買の成立に向けての交渉をスムースにするためのものに過ぎず、書面に記載された条件だけでは契約条件を全て網羅できないのが普通です。

付け加えて、これらの書面を交付したとしても売主も買主も、その後の交渉過程で約束した条件を明記する「売買契約書」が作成されることを理解しています。

つまり「不動産購入申込書」や「不動産売渡承諾書」の交付だけで契約が成立したとみるのは難しいということです。

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