所有権移転登記に伴う「相続登記」の特約とは？不動産売買契約書

不動産（土地・建物・マンション）を売買する際の契約書には「所有権移転登記の申請」に伴う「相続登記の特約」を付すことがあります。

そこで今日は、「相続登記の特約」について書いてみたいと思います。

契約書には、全宅連・FRK・全日・全住協、それぞれ独自のものがあり、書式や記載方法は微妙に異なっていますが、用語の意味や記入すべき内容は基本的に同じです。

このブログでは、全宅連とFRKの条項を参考に説明したいと思います。

相続登記の特約条項（参考として2種類）

ア）売主は、本契約書第●条の所有権移転登記の時期までに、その責任と負担において、本物件につき売主名義への相続登記を完了します。

イ）売主は、本契約第●条の所有権移転登記の時期までに、その責任と負担において、本物件につき売主名義への相続登記を完了するものとします。

万一、売主の責に帰する事のできない事由により登記できなかった場合には、売買契約は白紙解除できるものとし、売主は既に受領済みの金員全額を無利息にて遅延なく買主に返還するものとします。

相続人（売主）が相続で取得した物件で、登記名義がまだ被相続人（亡くなった人）のままになっている場合に、相続人（売主）名義に登記を変更することを、売主に義務付ける特約になります。

被相続人名義のままの不動産を直接買主に所有権を移転することができないので、一度売主である相続人の登記名義にする必要があるのです。

売主（相続人）名義の登記に移転し相続登記を完了するためには、他の相続人が売主にその物件を相続させることに同意していることが必要になります。

たとえば、他の相続人との間で遺産分割協議が成立している、あるいは、遺産分割の裁判が確定していることが要件となります。

もし相続登記が魅了の場合、宅建業者（仲介業者）としては、媒介契約時に遺産分割協議書の有無などを確認することになります。

しかし、上記の特約条項より

ア）の場合は、相続登記が完了しなければ違約解除になります。

イ）の場合は、売主の責任でないことで相続登記が完了しなければ白紙解除になります。

違約解除にしても白紙解除にしても、売買契約前に相続登記が完了していれば特約を付す必要もなく、相続に関して契約が解除されることもないのです。

売主様としては相続時に相続登記を完了しておくことをお勧めします。