不動産を売却したときの確定申告　必要書類と手続きの流れ

不動産を売却したときに利益（譲渡益）が出たら確定申告をする必要があります。

不動産を売却して損失がでたときは確定申告の義務はありませんが、一定の要件を満たせば税金の還付をうけられることもあります。

そこで今日は、不動産を売却したときの確定申告の手順や必要書類、減税の特例について書いてみたいと思います。

筆、加古川の不動産売買専門店、未来家不動産株式会社　代表　清水浩治

不動産売却をして利益（譲渡益）が出ると、その翌年の2月16日から3月15日の間に、税務署に確定申告する必要があります。

サラリーマンの場合は、給与所得が発生しても会社が源泉徴収してまとめて納税しているため、わざわざ確定申告する必要がないので、サラリーマンにとってはなじみが薄いかもしれませんね。

しかし、不動産を売却して得られる利益は「譲渡所得」として計上されるため、給与所得とは別に自分で計算し確定申告して税金を納める必要があります。

これを「分離課税」と言います。

給与所得と不動産の譲渡所得は別に計算すると書きましたが、

給与所得などの所得に対する課税を「総合課税」と言い、

不動産の譲渡所得など総合課税とは別に計算するものを「分離課税」と言います。

「総合課税の対象」になるのは、給与所得、事業所得、一時所得、雑所得、不動産や株式を除く譲渡所得があります。

これらの所得は、全部まとめて計算し、所得が高くなるほど税率が高くなる「累進課税制度」が用いられます。

一方、分離課税は、総合課税とは別に計算し、所得が多くても少なくても同じ税率が適用されます。

「分離課税の対象」になるのは、不動産や株の譲渡所得、退職所得、山林所得などです。

ただし不動産の譲渡所得は所有期間によって税率が異なります 。

売却した年の1月1日時点で所有期間が

◆5年以下であれば短期譲渡所得として

39.63%（所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%）

◆5年超であれば 、長期譲渡所得として

20.315%（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）の税率になります。

不動産の売却で確定申告が必要になる場合は利益（譲渡益）が発生したときです。

譲渡益とは、売却代金から取得費や諸経費などを差し引いて、利益がプラスになったときのことです。

言い換えると、実際に受け取った金額で判断するのではなく、売却代金（収入）から経費や控除を差し引いた額がプラスかマイナスかで判断するのです。

譲渡益は「課税譲渡所得」として区分され、譲渡益に応じた「譲渡所得税」を納めることになります。

確定申告は譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までの間に行い納税します。

一方で、売却代金から取得費や諸経費、控除などを差し引いて譲渡益が出なかった場合は、課税譲渡所得が発生しないので、確定申告の必要はありません。

ただし、不動産売却で損益が出た場合でも確定申告を行うことをおすすめします。

居住用住宅であることなど一定の要件を満たせば、損益通算や繰越控除が認められ、他の所得から赤字分を差し引いて税金の還付を受けられる可能性があるからです。

まずは譲渡所得があるかどうかの計算をします。

譲渡所得があれば確定申告は必須、なければ任意になります。

譲渡所得の計算は

◆譲渡所得＝譲渡価格ー（取得費＋譲渡費用）ー特別控除 です。

それぞれの項目の意味を少し詳しく紹介します。

◆譲渡価格：

不動産の売却代金のことです

◆取得費：

売却する不動産の購入代金（または建築代金）、購入手数料のほか設備費や改良費が含まれます。ほかには以下のものがあげられます。いずれも不動産の購入にあたりかかった費用です。

登録免許税、登記費用、不動産取得税、印紙税、土地の造成費用、土地の測量費、借り入れた資金の利子のうち、使用開始する日までの期間に対応する部分の利子

※取得費の注意点は、所有期間中の減価償却費相当額を建物の購入代金または建築代金から差し引く必要があることです。計算時に減価償却分を叙することを忘れないようにしてください。

◆譲渡費用：

不動産を売却するために直接かかった費用のことです。代表的な費用は以下の通りです。いずれも不動産の売却にあたりかかった費用です。

仲介手数料、印紙税、借家人に支払った立退料、土地売却にあたっての建物の取り壊し費用

※修繕費や固定資産税・都市計画税など、その資産の維持管理のためにかかった費用、抵当権の抹消登記費用、などは譲渡費用にはなりません。

◆特別控除：

「収入金額－（取得費＋譲渡費用）」によって譲渡所得がプラスになると確定申告が必要になりますが、必ず税金を払うとは限りません。

居住用財産の売却でしたら

居住用財産の3,000万円の特別控除、居住用財産の軽減税率の特例、などの制度があるからです。

※詳しくは、こちらをご覧ください！

不動産売買で確定申告を行う場合に必要な書類は主に次のものです。

◆確定申告書B様式

確定申告をする場合に使用する様式です。様式にはAとBがありますが、譲渡所得の場合はBを使用してください。

◆分離課税用の申告書

不動産の譲渡所得の税額を計算するために使用します。

◆譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）

売却した不動産に関する情報を記入する書類です。譲渡所得の計算プロセスを記載する計算明細書の役割も果たします。

◆購入時・売却時の不動産売買契約書のコピー

不動産の情報や売買価格を確認するために必要です。注文住宅で建築した場合は、建築時の請負契約書のコピーを用意してください。

◆仲介手数料などの領収書のコピー

取得費、譲渡費用を確認するために必要です。領収書には取得費や譲渡費用の対象になるもの、ならないものがありますので、事前に税務署に相談、確認をしてください。

◆戸籍の附票の写し

「居住用財産の3,000万円の特別控除」および「居住用財産の軽減税率の特例」を利用し、その譲渡契約締結日の前日において、住民票に記載されていた住所と売却した居住用財産 の所在地とが異なる場合に必要です。

◆売却した居住用財産の登記事項証明書

「居住用財産の軽減税率の特例」を利用するときに必要です。

確定申告は、個人で行う方法と、税理士に依頼する方法があります。

個人で行う場合は、税務署、または、確定申告の時期に外部会場や市区町村の庁舎等に設置される臨時会場で行います。

また、確定申告の時期には、税務署や庁舎等で税理士による無料相談が行われている場合もありますので、利用してください。

税理士に依頼をする場合は、別途、費用が発生しますので、費用を抑えたい人は無料相談などを利用して個人で申告することをお勧めします。

確定申告書等の記は、パソコンで国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」を利用して、案内画面に従って入力をすれば、比較的簡単に確定申告書が作成できます。

また、自動計算をしてくれるため金額を入力するだけで、納付金額も分かります。

記入方法がわからなくなった場合でも操作方法に関する問い合わせ専用窓口が設けられていますので、電話で確認することもできます。

◆「国税庁 確定申告書等作成コーナー 」はこちらです

不動産を売却して利益が出ると税金を納める必要があります。

各種要件を満たせば特例を受けられたり、軽減税率の適用を受けることもできます。

そのためには、実際の所有期間に気をつけ、居住用財産の3,000万円の特別控除を受けるのか、買換えの特例を受けた方が良いのか判断したりする必要があります。

また、確定申告の期間は毎年1ヵ月程度しかありませんので、どの特例の適用を受けるのか事前に決め、必要書類は何なのか、確定申告はどのように行うのかを確認して準備しておくことが大切です。

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