不動産取引における最近のトラブルの傾向と宅地建物取引士の使命とセカンドオピニオン

不動産取引において、消費者と宅地建物取引業者のトラブルは依然として多発しています。

（ー財）不動産適正取引推進機構に寄せられた令和3年度の相談件数は11 , 452件で、その内訳は、売買関係 が28 %、賃貸関係が60 %、その他が12 %です。

この内、重要事項説明等に関する相談は1 , 420件と、依然多くの相談が寄せられています。

宅地建物の売買・賃貸の媒介・代理等において、宅地建物取引業者は、買主や借主等に対し、少なくとも業法第35条第1項に規定する重要な事項について、「契約が成立するまでの間に」説明をしなければなりません。

しかし、相手方である買主や借主の「意思決定に重大な影響を及ぼすと考えられる事項」について説明を省略したり、十分な説明と理解を得ることのないまま契約に持ち込むことなどが紛争を多くしているといっても過言ではありません。

宅地建物取引士は、消費者（買主や借主）が、

取引物件の状況や契約内容、自身が負うリスク等を誤解したり、熟知しないまま意思決定することのないよう、不動産取引のプロとしての必要な注意を怠ることなく、誠意と信義をもって業務を進めて行くことが重要なのです。

（ー財）不動産適正取引推進機構では、都道府県の窓口で取扱った紛争事例を要約し分類したものを、毎年刊行しています。

その中では、買主や借主に対する重要事項等の説明が不十分であることに起因する紛争事例が依然として多く見られます。

その内容は多様化していて、

建築確認や私道負担、上下水道等のライフライン、境界等の不十分な説明、また、管理費・修繕積立金の滞納等、マンション管理に係るもの等、複雑です。

次に、いくつかのトラブル事例の概要を紹介します。

◆契約の申込みをキャンセルしたのに、売主業者、或いは、媒介（仲介）業者が顧客から受領した「申込金」や「預り金」を返さない

◆売主業者が、建築確認前に、広告掲載や売買契約の締結を行った

◆売主業者が、手付金の貸与、分割等により売買契約の締結を誘引した

◆売主業者と媒介業者が、土地付建物の契約と誤認させるような建築条件付土地売買契約を締結させた

◆融資利用の特約（ローン特約）で契約を解除（白紙解除）したのに、売主業者が手付金や内金を返さない、媒介（仲介）業者が仲介手数料を返さない

◆媒介（仲介）業者が媒介契約に関する書面を交付しないで媒介業務を行い、報酬（仲介手数料）をめぐってトラブルになった

◆重要事項説明では説明されていなかった畦畔（けいはん）が、売買対象の土地内を通っていた

◆購入した土地について、セットバックが必要である旨の重要事項説明がなかった

◆公営水道利用可と説明を受けて土地を購入したが、引き込むには多額の工事費用がかかることの説明がなかった

◆個別浄化槽利用と説明を受けて土地を購入したが、排水先の水路管理者（水利組合）より排水接続を断られた

◆購入土地に、隣地の下水管が埋設されていることの説明がなかった

◆重要事項説明において、土砂災害警戒区域に指定されていることの説明がなかった

◆マンションを購入したが、売主が管理費・修繕積立金を滞納していることの説明がなかった

◆媒介（仲介）業者が、現在募集していない物件や賃料・面積の異なる情報をインターネット上に掲載していた

◆契約の申込みをキャンセルしたのに、媒介（仲介）業者が顧客から受領した「申込金」や「預り金」を返さない

◆契約の際の説明では、支払金の内訳は「保証金と礼金」ということであったが、後日の説明で支払金の内訳は保証金ではなく「全額礼金」であると言われた

◆媒介（仲介）業者が、借主から借賃1カ月分の媒介報酬を受領した上、貸主からも何ら企画業務を行っていなのに「企画料名目」で報酬を受領していた

◆媒介（仲介）業者の重要事項説明では建物に差押登記かあることの説明がなかったにもかかわらず、後日、裁判所から引渡命令を受けた（競落人から退去を求められた）

◆騒音が気になることから、建物が「鉄筋コンクリート造」であることを確認して借りたが、実際は「鉄骨造」だった

◆設備について「都市ガス」と説明を受けて入居したが、実際は「プロバンガス」だった

◆インターネット使用可と説明を受けて入居したが、実際は使用できなかった

◆ペット飼育可と説明を受けてマンションを借りたが、入居後トラブルになり退去せざるを得な くなった

◆飲食店として賃借したが、建築基準法、及び条例等の規制により目的使用ができなかった

◆店舗としてマンションの一室を賃借したが、マンション管理組合より、使用用途が管理規約に抵触するとして使用差止通知がきた

◆定期借家契約の再契約において、媒介業者の重要事項説明がなかった

いくつかのトラブル事例の概要を紹介しましたが、個人間の取引のみならず、消費者と宅建業者間の取引についても、十分な注意が必要であることがお分かりいただけると思います。

宅地建物取引士や宅建業者は、不動産取引のプロであることから信頼してしまい、全ての業務を任せっきりにしてしまいがちです。

でも、ほとんどのトラブルは、宅地建物取引士や宅建業者の知識不足や認識間違い、経験不足から起こっているのも事実です。

あなたの取引を担当してくれる宅地建物取引士や宅建業者が、本当に信頼できる人であれば問題はないのですが、何か少しでも不安や疑問を感じたのであれば、セカンドオピニオンを利用することも一つの方法ですので、頭の片隅にでも留め置くください。

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