不動産売買契約書の解説 第1条(売買の目的物及び売買代金)
第1条(売買の目的物及び売買代金)
売主は、標記の物件(A)(以下「本物件」という。)を標記の代金(B1)をもって買主に売渡し、買主はこれを買受けた。
この条項は、不動産の売買契約を締結したことを宣言する内容です。
不動産売買契約の基本的事項
売買契約とは、
売主が買主に対して
不動産の所有権を移転することを約束し、
買主が売主に対して、
その対価としての代金を支払うことを約束する
ことを言います。
売買契約において、
契約の当事者(売主様、買主様)、
不動産および売買代金の表示は、
契約を特定するための基本的事項になるということです。
売買対象不動産の表示とは?
1.売買対象となる土地、建物は、全部事項証明書(登記簿)の表示どおり正確に記入しなければなりません。
土地が数筆に、建物が数棟に分かれている場合は、売買対象となるのであれば、その全てを記入することになります。
2.建物が未登記のときや、現況が全部事項証明書(登記簿)の表示と異なっているときは、確認済証や固定資産税評価証明書、実測図面等を参考にして、対象不動産を特定することが必要になります。
例えば、「全部事項証明書の表示は○○㎡です。ただし、現況は△△㎡です。」
また、対象不動産が、一筆の土地の一部のときは、例えば100坪の土地のうち50坪を売りますのような場合は、参考図面を添付して、対象部分を斜線などにより特定する必要があるのです。
3.売買対象は、土地と建物であり、建物には、表1 付帯設備表(別紙)に記載した設備も含ます。
中古建物の場合、売買対象に設備を含まないとする契約方法もありますが、新築住宅や請負建物では、一般的に設備は当然、建物に含まれています。
近年、設備はグレードアップ化、高価格化していて、軽視できないことも事実ですし、建築基準法の定義規定では、建築物には建築設備を含むとされています。
また、不動産流通近代化センターの新「戸建価格査定マニュアル」では、建物本体と設備の、それぞれの部位別に査定することになっていて、設備が有償で譲渡される、つまり建物と一体であることを前提としています。
付帯設備表で注意しなければならないこと!
設備のうちでも、売買対象に含まれるのは、別紙、表1 付帯設備表の「設備の有無」欄に「有」と記載した設備に限られます。
表1 付帯設備表に「無」と記載したもの、または、記載されていないものは、売買対象の範囲には含まれませんので、引渡さない設備は、必ず撤去を完了してください。
なお、引渡す設備は、「故障、不具合無し」の使用可能な状態で引渡さなくてはなりませんが、もし故障、不具合が有るのであれば、その状況を必ず記載してください。
また、故障、不具合が有れば、買主様から撤去を依頼されることもありますので、その場合は、売主様の費用と責任で、撤去していただくことになります。
以下は、土地建物公簿取引用(売主一般消費者)の売買契約書の各条項の一覧です。
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土地建物公簿取引用(売主一般消費者用)の各条項
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